Drei Rechner
Drei Rechner, und jeder Satz darin ist verlinkt
Der Leser gibt den Verbrauch, den Preis und das Einkommen ein; diese liefern die Tarife, die Steuerstufen und die Schwellenwerte, jeweils verlinkt zu der Behörde, die sie veröffentlicht hat.
Die kurze Antwort
Diese drei Rechner wenden veröffentlichte Madeira-Sätze auf die vom Leser eingegebenen Zahlen an. Der monatliche Rechner deckt Strom, Wasser, Kraftstoff und Grundsteuer zu den Sätzen ab, die EEM, ARM, die Regionalregierung und die Steuerbehörde für 2026 festgelegt haben. Der Rechner für den Tag der Beurkundung verwendet Madeiras eigene Steuerstufen für die Grunderwerbsteuer. Nichts hier ist eine Schätzung.
Eins
Was die veröffentlichten Rechnungen tatsächlich kosten
Geben Sie Ihren eigenen Verbrauch ein. Wir liefern die Tarife, jeder einzelne verlinkt mit dem Versorgungsunternehmen, das ihn veröffentlicht hat, sodass sich jede Zahl unten auf die Stelle zurückführen lässt, die sie festgelegt hat, und nicht auf die Zusammenfassung eines anderen.
In kWh. Das steht auf Ihrer aktuellen Rechnung. Eine Zwei-Personen-Wohnung ohne Klimaanlage liegt meist deutlich darunter.
Die Grundgebühr wird dadurch festgelegt, nicht durch Ihren Verbrauch. Sie steht auf Ihrer Rechnung, neben dem Tarif.
In Kubikmetern. Die Abrechnung erfolgt in steigenden Blöcken, sodass die letzte Einheit mehr kostet als die erste.
In Litern. Madeira legt wöchentlich per Regionalerlass einen eigenen Höchstpreis fest.
Die beiden haben getrennte regionale Höchstwerte, und Diesel ist hier der teurere von beiden.
Der valor patrimonial tributário, nicht der Preis, den Sie gezahlt haben. Er liegt in der Regel deutlich niedriger.
Jede Gemeinde legt ihren eigenen Grundsteuersatz innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens fest.
Optional. Dieselben vier Zeilen für Ihren jetzigen Wohnort, in Euro, damit der Vergleich wie für wie ist.
Zwei
Tag der Beurkundung — was zusätzlich zum Preis vom Konto abgeht
Die Grunderwerbsteuer in Madeira folgt Madeiras eigenen Stufen, die nicht denen des Festlands entsprechen, und der Satz für einen Käufer, der nicht steuerlich in Portugal ansässig ist, hat sich geändert. Das ist die Zahl, die die meisten überrascht.
Die Steuer wird auf den Preis oder den steuerlichen Wert erhoben, je nachdem, welcher höher ist.
Für den dauerhaften Wohnsitz gelten niedrigere Stufen, und die Stufentabelle ist eine andere.
Dies ist ein Test des steuerlichen Wohnsitzes, kein Test der Staatsangehörigkeit. Ein portugiesischer Reisepass beantwortet diese Frage nicht.
Optional. Ein Hypothekendarlehen unterliegt einer eigenen Stempelsteuer.
Drei
Einkommen im Vergleich zur veröffentlichten Visa-Schwelle
Dies vergleicht eine von Ihnen eingegebene Zahl mit einer veröffentlichten Anforderung. Es ist keine Bewertung eines Antrags und wird es nie sein.
So lesen Sie das Ganze
Alle drei funktionieren nach demselben Prinzip. Der Leser liefert eine Zahl aus seinem eigenen Leben, verwendete Einheiten, einen Preis, ein monatliches Einkommen, und der Rechner wendet einen Satz an, den jemand veröffentlicht hat, mit einem Link zum Dokument neben dem Ergebnis. Nichts davon ist ein Durchschnitt, ein Modell oder ein typischer Haushalt. Konnte ein Satz an der Quelle nicht ermittelt werden, wird die Zeile weggelassen und die Lücke benannt, statt sie zu füllen.
Der Rechner für die monatliche Nebenkostenabrechnung
Er umfasst vier Posten: Strom, Wasser, Kraftstoff und den monatlichen Anteil der jährlichen Grundsteuer. Er ist kein Haushaltsbudget und will auch keines sein. Es gibt darin keine Miete, keine Hypothek, kein Essen, keine Versicherung, keinen Telefonvertrag und keine Schulgebühren, weil für keinen dieser Posten ein veröffentlichter Satz existiert. Das sind Angebote, und ein Angebot gehört demjenigen, der es eingeholt hat. Sie zu erfinden würde die Summe vollständig aussehen lassen und sie damit wertlos machen.
Strom ergibt sich aus dem verbrauchten Energievolumen multipliziert mit dem EEM-Satz von 0,1659 €/kWh, zuzüglich eines täglichen Grundpreises, der sich nach der vertraglich vereinbarten Leistung in kVA richtet — 0,3648 € pro Tag bei 6,9 kVA, 1,0559 € bei 20,7 kVA. Die zweite Hälfte dieser Zeile ändert sich nicht mit dem Verbrauch, weshalb auch eine leerstehende Immobilie eine laufende Rechnung erzeugt. Jeder Stromwert wird als Nettobetrag vor IVA gelesen: Das Tarifblatt von EEM macht dazu keine ausdrückliche Angabe, und regulierte Tarife werden üblicherweise so veröffentlicht. Auch alle Angaben zu Wasser, Abwasser und Abfall verstehen sich vor IVAund das ist keine Vermutung — das Tarifblatt von ARM endet selbst mit dem Satz, dass die IVA zum gesetzlichen Satz auf alle darin festgelegten Preise aufgeschlagen wird. Die unten genannten Gesamtbeträge liegen daher bei beiden Versorgungsleistungen um den jeweils geltenden Satz unter der tatsächlich eingehenden Rechnung. Diese Seite entscheidet nicht, welcher Satz das ist: Das ergibt sich aus Lista I des IVA-Gesetzbuchs und daraus, was tatsächlich in Rechnung gestellt wird.
Wasser erscheint nur für die Gemeinden, die ARM direkt in Rechnung stellt — Câmara de Lobos, Machico, Ribeira Brava, Santana und Porto Santo. Für alle anderen Gemeinden, einschließlich Funchal, entfällt die Wasserzeile, und an ihrer Stelle erscheint ein Hinweis. Funchal stellt sein Wasser nach einer eigenen Tabelle kommunaler Gebühren in Rechnung, und dieses Dokument konnte nicht beschafft werden. Die Staffelsätze von ARM auf eine Adresse in Funchal anzuwenden, würde eine überzeugend wirkende, aber unzutreffende Zahl ergeben — der häufigste Fehler in englischsprachigen Texten über die Insel. Wo Wasser erscheint, handelt es sich beim Preis pro Kubikmeter um den Wintersatz, bei dem Wasser, Abwasser und Müll für diese Staffelstufe zusammengerechnet sind, da die Rechnung drei Dienstleistungen über ein gemeinsam gemessenes Volumen abrechnet. Oberhalb der zweiten Staffelstufe berechnet ARM in den Monaten Juli, August und September mehr.
Beim Kraftstoff wird der von der Regionalregierung festgelegte Höchstpreis für die jeweils genannte Woche verwendet — 1,860 € pro Liter Benzin in der Woche vom 24. bis 30. August 2026. Das ist eine Obergrenze, kein Preis: Eine Tankstelle darf darunter, aber nie darüber verkaufen, und der Wert wird jeden Montag neu festgelegt. Jeder Kraftstoffwert für Madeira, der älter als sieben Tage ist, ist überholt.
Die Grundsteuer wird auf den von der Steuerbehörde festgesetzten Katasterwert erhoben, nicht auf den Kaufpreis, weshalb bei der Eingabe der Katasterwert verlangt wird. Dieser liegt normalerweise deutlich unter den tatsächlichen Anschaffungskosten. Neun Gemeinden Madeiras erscheinen in der Liste; Câmara de Lobos und Porto Santo fehlen, weil sich für 2026 kein Satz ermitteln ließ.
Der Rechner für den Beurkundungstag
Dieser beantwortet eine einzige Frage: Was am Tag der Beurkundung zusätzlich zum vereinbarten Preis vom Konto abgeht.
Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach den eigenen Staffeltabellen Madeiras, die nicht mit denen des Festlands identisch sind — die Staffelgrenzen der autonomen Regionen sind ein Viertel weiter gefasst, sodass die Nullzone für einen ständigen Wohnsitz bis 132.933 € reicht statt bis 106.346 €. Die Steuer ist gestaffelt mit Abzugsbetrag, die Berechnung ergibt sich also aus Preis multipliziert mit dem Staffelsatz, abzüglich des für diese Staffelstufe veröffentlichten Abzugsbetrags. Wird der Satz ohne Abzugsbetrag angewendet, was eine verbreitete Abkürzung ist, fällt die berechnete Steuer bei jeder Schwelle zu hoch aus.
Die Frage der steuerlichen Ansässigkeit ist der Punkt, der sich geändert hat. Seit dem 25. Mai 2026 zahlt ein Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, einen einheitlichen Satz von 7,5% auf den gesamten Kaufpreis eines Wohnhauses, ohne Freibetrag und ohne Ermäßigung, und die weiter gefassten Staffeln Madeiras bringen ihm gar nichts. Bei einem Zweitwohnsitz im Wert von 400.000 € steigt die Grunderwerbsteuer dadurch von rund 16.257 € auf 30.000 €. Es gibt einen Weg zurück: Die Differenz wird erstattet, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung steuerlich ansässig wird oder die Immobilie unter den im Erlass festgelegten Bedingungen zu einem moderaten Mietzins für Wohnzwecke vermietet. Die Erstattung muss beantragt werden, sie erfolgt nicht automatisch, und die Frist dafür beträgt sechs Monate ab Erfüllung der Voraussetzungen.
Die Stempelsteuer wird mit 0,8% des Preises und mit 0,6% eines etwaigen Darlehensbetrags erhoben. Urkunde und Eintragung werden zu den veröffentlichten Sätzen von Casa Pronta berechnet, die sich nach der Anzahl der Eintragungsvorgänge und nicht nach dem Kauf richten: €375 für einen einzelnen Vorgang und €700, wenn der Kauf finanziert wird, da sowohl der Erwerb als auch die Hypothek jeweils eingetragen werden. So oder so handelt es sich um den staatlichen One-Stop-Weg, und die Eintragung ist in dieser Gebühr enthalten.
Was bewusst nicht in der Summe enthalten ist: keine Maklerprovision, da diese in Portugal vom Verkäufer getragen wird; kein Gutachten, keine Übersetzung, kein Steuervertreter und kein Energieausweis, da diese zu stark variieren, um als Zahl angegeben zu werden; und kein Anwaltshonorar. Portugal legt keinen gesetzlichen Tarif für die notarielle Abwicklung fest, und die Prozentsätze, die in Umzugsratgebern kursieren, lassen sich auf kein veröffentlichtes Verzeichnis zurückführen, sodass es hier nichts zu zitieren gibt. Ein Anwalt ist bei einem Kauf in Portugal ein realer und üblicher Kostenpunkt, und dieser Rechner berücksichtigt ihn nicht — das ist eine bekannte Lücke, keine Aussage, dass die Arbeit kostenlos wäre.
Die Visumprüfung
Dies vergleicht eine Zahl mit einem veröffentlichten Schwellenwert. Es bewertet keinen Antrag und wird das auch niemals tun, da das Erreichen eines Schwellenwerts nur eine von mehreren Anforderungen ist und die konsularische Praxis variiert.
Der D7-Weg wird anhand des nationalen Mindestlohns von €920 pro Monat nach der veröffentlichten Haushaltsskala bemessen: der erste Erwachsene zu 100 Prozent, ein zweiter Erwachsener zur Hälfte, jedes unterhaltsberechtigte Kind zu drei Zehnteln. Für Bürger der EU, des EWR und der Schweiz gilt gar kein Schwellenwert, da die Freizügigkeit gilt und der Schritt eine Anmeldebescheinigung ist, kein Visum.
Die D8-Karte zeigt absichtlich keine Zahl. Die Seite des Außenministeriums zu den Existenzmitteln enthält einen Abschnitt zu Remote-Arbeit und veröffentlicht weder einen Betrag noch einen Multiplikator. Die Zahl, die auf Umzugs-Websites immer wieder wiederholt wird, ließ sich keiner Portaria und keinem Despacho zuordnen. Sie hier abzudrucken würde diese Seite zur nächsten machen, die sie unkritisch weiterverbreitet, daher steht auf der Karte stattdessen das, was tatsächlich bekannt ist.
So lesen Sie die Summen
Beide Geldsummen sind eine Untergrenze, die aus veröffentlichten Sätzen gebildet wird, keine Prognose der Jahresausgaben. Die monatliche Summe ist bewusst unvollständig und nennt, welche Posten sie umfasst. Die Summe für den Beurkundungstag umfasst die Steuer und die staatlichen Gebühren, also den Teil, der im Voraus bekannt ist — der Notar oder das Grundbuchamt ermittelt die genaue Zahl vor der Unterzeichnung, und das ist die Zahl, die bindend ist.
Fragen, die tatsächlich gestellt werden
Warum sind keine Miete und keine Lebensmittel in der Monatssumme enthalten?
Weil für beides kein veröffentlichter Satz existiert. Die Miete ist ein Verhandlungsergebnis, und Lebensmittel sind eine Frage der Einkaufsgewohnheiten, sodass jede Zahl, die diese Seite dafür angeben würde, erfunden wäre. Die vier hier aufgeführten Posten, Strom, Wasser, Kraftstoff und Grundsteuer, sind diejenigen, die von einem Versorger, einer Regulierungsbehörde oder einer Gemeinde festgelegt und in einem Dokument veröffentlicht werden, das verlinkt werden kann.
Warum verschwindet der Posten Wasser, wenn ich Funchal auswähle?
Weil ARM Haushalte in Funchal nicht abrechnet. Funchal rechnet sein Wasser nach einer eigenen Tabelle kommunaler Gebühren ab, und diese Tabelle ließ sich nicht beschaffen. Die Alternative wäre, die Tarifstufen von ARM auf eine Adresse in Funchal anzuwenden, was eine Zahl ergäbe, die belegt aussieht, es aber nicht ist. Der Posten wird weggelassen, und an seiner Stelle steht der Grund.
Der Kraftstoffpreis wirkt falsch, hat er sich geändert?
Fast sicher. Die Regionalregierung von Madeira legt einen Höchstpreis pro Liter fest und aktualisiert ihn jeden Montag neu, sodass die hier genannte Zahl für die daneben angegebene Woche gilt und danach veraltet ist. Genau deshalb steht die Woche vorne dabei. Es handelt sich außerdem um eine Obergrenze: Tankstellen dürfen darunter verkaufen.
Warum enthält die Summe für den Beurkundungstag kein Anwaltshonorar?
Weil Portugal keinen gesetzlichen Tarif für die notarielle Abwicklung festlegt und sich die in Umzugsratgebern genannten Prozentsätze auf kein veröffentlichtes Verzeichnis zurückführen lassen. Ein Anwalt ist bei einem Kauf in Portugal ein realer Kostenpunkt, und ihn wegzulassen unterschätzt den Tag — das wird hier so benannt, anstatt es mit einem plausiblen Prozentsatz zu überdecken.
Warum zeigt die D8-Karte keine Einkommensanforderung?
Weil sich kein veröffentlichtes Rechtsinstrument finden ließ, das eine solche festlegt. Die offizielle Seite zu den Existenzmitteln enthält einen Abschnitt zu Remote-Arbeit und nennt weder eine Zahl noch einen Multiplikator, und die weitverbreitete Zahl lässt sich keiner Portaria und keinem Despacho zuordnen. Die Karte gibt genau das wieder, anstatt eine Zahl zu wiederholen, für deren Grundlage niemand einen Nachweis erbringen kann.
Ist der pauschale Grunderwerbsteuersatz für Nichtansässige dauerhaft?
Er ist in Kraft. Er wurde durch ein am 20. Mai 2026 veröffentlichtes Dekret in das Grunderwerbsteuergesetz aufgenommen und trat am 25. Mai 2026 nach der Standardregel des fünften Tages in Kraft, da das Dekret für diesen Artikel kein Datum des Inkrafttretens festlegt. Es gibt zwei Ausstiegsmöglichkeiten: die steuerliche Ansässigkeit innerhalb von zwei Jahren nach der Beurkundung zu erlangen, oder die Immobilie zu einer moderaten Miete gemäß den vom Dekret festgelegten Bedingungen zu vermieten. Beide werden innerhalb von sechs Monaten nach Erfüllung der Voraussetzungen bei der Steuerbehörde beantragt, und keine von beiden erfolgt automatisch.
Sind diese Angaben eine Steuer- oder Einwanderungsberatung?
Nein. Es handelt sich um veröffentlichte Sätze, die auf vom Leser eingegebene Zahlen angewendet werden. Die Grunderwerbsteuerposition für einen konkreten Kauf wird vor der Unterzeichnung vom Notar oder Registerbeamten festgestellt, und ein Visumantrag wird anhand von mehr als nur einer Einkommensschwelle geprüft.