Der Immobilien-Golden-Visa wurde 2023 geschlossen und nicht wieder geöffnet

Was entfernt wurde, und zu welchem Datum

Drei qualifizierende Investitionsformen entfielen gleichzeitig, für Neuanträge ab dem 7. Oktober 2023:

• der Erwerb von Immobilien im Wert von mindestens €500.000*, Quelle: Diário da República, aufgehoben am 7. Oktober 2023, gelesen am 26. August 2026;
• der Erwerb und die Sanierung von Immobilien im Wert von mindestens €350.000*, Quelle: Diário da República, aufgehoben am 7. Oktober 2023, gelesen am 26. August 2026;
• die reine Kapitalübertragung von mindestens €1.500.000*, Quelle: Diário da República, aufgehoben am 7. Oktober 2023, gelesen am 26. August 2026.

Die Änderung betraf die Artikel 3.º und 90.º-A des Lei n.º 23/2007, des Einwanderungsgesetzes, und wurde später durch das Decreto-Lei n.º 37-A/2024 in den konsolidierten Text übernommen. Die Schließung und ihr Datum werden durch unabhängige juristische Analysen bestätigt und von niemandem bestritten.

Das Verbot reicht weiter als der Direktkauf, und genau das wird oft übersehen.

Das Gesetz hat nicht nur die Immobilienpositionen gestrichen. Es sieht vor, dass qualifizierende Investitionstätigkeiten weder direkt noch indirekt auf Immobilieninvestitionen ausgerichtet sein dürfen.

Genau diese Formulierung richtet den eigentlichen Schaden an. Sie schließt den Fondsweg als Umgehungsmöglichkeit aus, denn ein Organismus für gemeinsame Anlagen, dessen Portfolio Immobilien ausgesetzt ist, stellt eine indirekt auf Immobilien ausgerichtete Investition dar. Ein Großteil der Vermarktung zwischen 2023 und heute hat Fonds als Möglichkeit angeboten, den Immobilienweg unter anderem Namen am Leben zu erhalten. Das Gesetz hat diese Bezeichnung bereits vorweggenommen.

Was weiterhin offensteht

Die ARI selbst wurde nicht abgeschafft. Die Wege, die neuen Antragstellern weiterhin offenstehen, sind:

• Anteile an nicht immobilienbezogenen Organismen für gemeinsame Anlagen, üblicherweise ab €500.000*, Quelle: Diário da República, abgerufen am 26. August 2026, mit einer Mindestlaufzeit des Fonds von fünf Jahre*, Quelle: Diário da República, abgerufen am 26. August 2026 und mindestens 60%*, Quelle: Diário da República, abgerufen am 26. August 2026 des Portfolios in Unternehmen mit Sitz in Portugal investiert;
• Kapital in portugiesische Unternehmen, verbunden mit der Schaffung oder Erhaltung von Arbeitsplätzen;
• Investitionen in Forschung im Rahmen des nationalen Wissenschafts- und Technologiesystems;
• Förderung künstlerischer Produktion oder des nationalen Kulturerbes.

Keiner dieser Wege ist ein Immobilienkauf, und keiner lässt sich durch Strukturierung wieder in einen solchen verwandeln — genau das ist der Sinn des Verbots der indirekten Investition.

Was Inhaber eines Titels von vor Oktober 2023 behalten

Genehmigungen, die unter der vorherigen Regelung erteilt wurden, einschließlich solcher, die über Immobilien erworben wurden, bleiben ausdrücklich bestehen und können auf ihrer ursprünglichen Grundlage verlängert werden. Die Aufhebung gilt für neue Anträge; sie wirkt nicht auf bereits erteilte Genehmigungen zurück.

Ein Investor, der 2021 nach den alten Regeln eine Wohnung in Funchal gekauft hat, besitzt also etwas, das heute nicht mehr entstehen kann. Das sollte man in beide Richtungen klar aussprechen: Es schützt den bestehenden Inhaber, ist aber kein Grund für irgendjemanden zu glauben, dieser Weg sei noch käuflich.

Madeira hatte nie ein eigenes Golden Visa

Die ARI ist eine nationale Regelung. Es gab nie ein Madeira-Programm, keinen regionalen Schwellenwert, keine Inselquote und keine speziell für den Archipel geltende Ausnahmeregelung für dünn besiedelte Gebiete, und ein Kauf in Funchal, Calheta oder Santana hat nie ein Aufenthaltsrecht begründet, das ein Kauf in Lissabon nicht ebenso begründet hätte.

Was an einem Kauf auf Madeira tatsächlich regional ist, betrifft die Steuer, nicht die Migration: Die Region wendet ihre eigenen IMT-Stufen an statt der Festlandstabelle, und ein Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt einen Pauschalsatz auf Wohnimmobilien statt einer der beiden Tabellen — dies ist einer von mehreren Punkten an denen Hinweise vom Festland stillschweigend die falsche Zahl angeben. Die Frage des Aufenthalts läuft für alle, die keine EU-Bürger sind, heute vollständig über die regulären D-Visa-Wege.

Warum Agenturen diese Suche noch beantworten

Eine Agentur, die eine Madeira-Immobilie mit Golden Visa bewirbt, beschreibt eine Regelung, die 2023 ausgelaufen ist. Das kann durchaus offen im Inserat stehen. Häufiger ist die Formulierung vorsichtiger: verfügbare Aufenthaltsoptionen, ein Weg zum Aufenthaltsrecht, oder golden-visa-berechtigt. Die Immobilie ist real; der damit verbundene Anspruch ist es nicht.

Die ehrliche Version ist kurz. Ein Haus hier zu kaufen ist ein guter Grund, ein Haus hier zu kaufen. Seit dem 7. Oktober 2023 ist dies kein Weg mehr zu einer Aufenthaltsgenehmigung, und wer seinen Plan auf diese Genehmigung stützt, braucht ein völlig anderes Instrument. Ob am Ende auch ein portugiesischer Pass zu erwarten ist, ist eine gesonderte Frage, die sich 2026 verlängert hat.

Was für diese Seite nicht bestätigt werden konnte

Der HTML-Viewer von dre.pt liefert Nicht-Browser-Clients eine JavaScript-Anwendungshülle, weshalb das Lei n.º 56/2023 im offiziellen PDF des Diário da República, 1.ª série, n.º 194 vom 6. Oktober 2023 gelesen wurde. Die URL ist hier angegeben, damit sie in einem Browser überprüft werden kann, und der Inhalt wurde durch mehrere unabhängige rechtliche Analysen der Änderung bestätigt.

Das ist eine schwächere Grundlage als die Lektüre des Primärtexts, auf der die meisten Zahlen dieser Website beruhen, und dies wird offen benannt statt verschwiegen. Außer Frage stehen die Schließung selbst, ihr Datum und das Verbot der indirekten Investition. Wer handeln möchte, sollte zuvor den aktuellen Wortlaut der weiterhin offenen Wege mit dem konsolidierten Lei n.º 23/2007 abgleichen, da diese seit 2023 geändert wurden.