Wat een alojamento local verplicht is, zodra de registratie bestaat

Het RNAL-nummer, en de verplichting om het te tonen

Elk AL-etablissement ontvangt een registratienummer in het Registo Nacional de Alojamento Local, dat deel uitmaakt van het Registo Nacional de Turismo dat wordt beheerd door Turismo de Portugal. Op grond van art. 17.º n.º 2 van Decreto-Lei n.º 128/2014 moet het nummer worden weergegeven in reclame, in commerciële documentatie en in merchandising.

Etablissementen op Madeira staan in dezelfde nationale database en zijn publiekelijk doorzoekbaar. Dat werkt in twee richtingen: een advertentie zonder nummer kan door iedereen worden gecontroleerd, waaronder een gast, een buur en de regionale inspectiedienst.

Het artikelnummer wordt consistent vermeld in de eigen technische handleidingen van Turismo de Portugal, en de geconsolideerde Decreto-Lei n.º 128/2014 werd rechtstreeks geopend voor deze pagina: art. 17.º bepaalt dat reclame, commerciële documentatie en merchandising de naam of het logo en het registratienummer van de inrichting moeten vermelden.

De categorie bepaalt meer dan alleen het label

Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem en quartos zijn de categorieën, en de keuze is niet cosmetisch. Ze bepaalt de toepasselijke vereisten en, zoals hieronder uiteengezet, de belastingcoëfficiënt die wordt toegepast op de bruto-ontvangsten.

Wat elke categorie betekent, wie de aanvraag ontvangt, en de brandveiligheidsregel die specifiek is voor de Regio, worden behandeld in de registratiegids en de verdeling tussen câmara en DRT.

Een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid is verplicht, en deze pagina publiceert geen minimum

Op grond van art. 13.º-A van Decreto-Lei n.º 128/2014 moet de exploitant een geldige verzekering burgerlijke aansprakelijkheid afsluiten en aanhouden die de risico's dekt die voortvloeien uit de exploitatie van het etablissement, met inbegrip van schade aan gasten en derden.

Het minimale verzekerde bedrag werd voor deze gids in geen enkele bron vastgesteld, en het wordt bewust weggelaten in plaats van geschat. Elke Engelstalige AL-gids noemt op dit punt een bedrag. Het bedrag is al eens gewijzigd, verzekeraars offreren op basis daarvan, en een onjuist getal hier zou worden overgenomen door iemand die een dekking regelt.

De verplichting staat vast. Het bedrag is een vraag voor de tussenpersoon en de actuele tekst, en dat is de eerlijke stand van zaken.

Het klachtenboek, en wiens naam op de kennisgeving staat

AL-etablissementen zijn onderworpen aan de klachtenboekregeling onder Decreto-Lei n.º 156/2005, nu in elektronische vorm. Het fysieke boek en het elektronische boek bestaan naast elkaar, en het etablissement moet de kennisgeving tonen die gasten informeert over het recht om te klagen en die de toezichthoudende autoriteit vermeldt.

Op Madeira is die autoriteit de Inspeção Regional das Atividades Económicas, die in de Regio de bevoegdheden heeft die ASAE landelijk heeft onder art. 2.º n.º 2 van Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M.

Een kennisgeving die is afgedrukt vanaf een sjabloon van het vasteland vermeldt ASAE. Het is de kleinst mogelijke fout, en ze hangt aan de wand, bij de ingang, waar een inspecteur haar als eerste leest.

Registratie van gasten, en wie deze nu ontvangt nu SEF is opgeheven

Accommodatieverstrekkers moeten de huisvesting van buitenlandse gasten melden. Het meldsysteem blijft SIBA, het Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, en etablissementen moeten zich registreren als SIBA-gebruikers. De onderliggende verplichting blijft berusten op art. 15.º van Lei n.º 23/2007.

Wat is veranderd, is de ontvangende structuur. SEF werd in 2023 opgeheven door Decreto-Lei n.º 41/2023, en de registratie- en coördinatiefunctie van SIBA wordt nu toegekend aan de UCFE, de Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros, in plaats van aan SEF.

Bij deze paragraaf horen drie voorbehouden, en die zijn ongewoon belangrijk. SIBA's eigen Engelstalige hulppagina is direct geopend en noemt nog steeds SEF, dus de officiële hulptekst is zelf verouderd. De toeschrijving aan de UCFE is gerapporteerd maar niet bevestigd op een direct geopende pagina. En een indieningstermijn wordt in Engelstalige richtlijnen stellig genoemd; dit kon niet bij de bron worden bevestigd, dus hier wordt geen termijn vermeld.

Een verplichting waarvan de eigen officiële hulppagina verouderd is, is precies het soort zaak dat het waard is om bij de autoriteit te bevestigen voordat u op een gids vertrouwt, inclusief deze.

De EU-verordening voor kortetermijnverhuur, van toepassing sinds mei 2026

Verordening (EU) 2024/1028 betreffende de verzameling en uitwisseling van gegevens met betrekking tot diensten voor kortetermijnverhuuraccommodatie is op 20 mei 2026 van toepassing geworden. Deze stelt geharmoniseerde eisen vast voor registratienummers en gegevensuitwisseling tussen verhuurders, onlineplatforms en overheidsinstanties in de hele Unie, en is van toepassing op Madeira als onderdeel van Portugees grondgebied.

De datum 20 mei 2026 werd rechtstreeks bevestigd aan de hand van de eigen aankondiging van de Europese Commissie dat de regels van kracht worden. De pagina van EUR-Lex voor de tekst van de verordening levert bij elke poging een lege, client-gerenderde shell op en is voor deze pagina niet geopend — de datum hierboven berust op de bevestiging van de Commissie, niet op een lezing van de tekst van de verordening zelf. Het is recent, het is direct relevant voor iedereen die een advertentie op een platform beheert, en het is het onderdeel op deze pagina dat sinds het schrijven ervan het meest waarschijnlijk is gewijzigd.

De vereenvoudigde regeling werkt op basis van een coëfficiënt

AL-inkomen is Categorie B bedrijfs- en beroepsinkomen voor IRS-doeleinden. Onder de regime simplificado is het belastbaar inkomen een coëfficiënt toegepast op de bruto-ontvangsten, waarbij de rest wordt geacht kosten te zijn. Onder art. 31.º n.º 1 van de Código do IRS zijn de coëfficiënten:

• 0,35*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelezen op 7 september 2026 voor een moradia of een apartamento — iets meer dan een derde van de bruto-ontvangsten is belastbaar, en de rest wordt als kosten beschouwd;
• 0,50*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelezen op 7 september 2026 waar een moradia of apartamento zich bevindt in een aangewezen área de contenção;
• 0,15*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, gelezen op 7 september 2026 voor een estabelecimento de hospedagem, inclusief hostels, die worden behandeld als hotelactiviteit.

De structuur van forfaitaire kosten is het onderdeel dat verrassend is voor mensen die komen uit rechtsgebieden waar werkelijke kosten worden afgetrokken. Onder de vereenvoudigde regeling bepalen niet de werkelijke kosten de belastbare grondslag; dat doet de coëfficiënt, ongeacht of het jaar goedkoop of duur was.

De coëfficiënten zijn rechtstreeks gelezen van de pagina art. 31.º van de Código do IRS. De letters van de sub-paragrafen daarbinnen zijn in de loop van de tijd hernummerd, dus er wordt hier geen letter beweerd voorbij die welke rechtstreeks bevestigd is (alínea a) voor het tarief van 0,15).

Madeira's eigen IRS-tabel is van toepassing op dat inkomen

Een fiscaal inwoner van de Autonome Regio Madeira wordt belast over het totale belastbare inkomen volgens Madeira's eigen IRS-tarieftabel, die de algemene tabel in art. 68.º van de Código do IRS vervangt. AL-inkomsten worden op dezelfde manier in die berekening opgenomen als elk ander Categorie B-inkomen, dus de regionale verlaging is ook daarop van toepassing.

Voor 2026 heeft de Regio het maximum verruimd 30%*, bron: AT-RAM, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 verschil dat is toegestaan door de Lei das Finanças das Regiões Autónomas tot en met de negende IRS-schijf, wat betekent dat de verlaging nu elke inkomensschijf bereikt in plaats van halverwege te stoppen. In de eerste schijf is het reguliere regionale tarief 8,75%*, bron: AT-RAM, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026.

Dit is een van de weinige cijfers op deze site die letterlijk zijn overgenomen uit de regionale begroting zelf, in plaats van gerapporteerd. De tarieftabel in art. 18.º van de regionale begroting van 2026 is direct geraadpleegd, samen met de preambuleverklaring die het verschil verruimt.

Wat de regionale tabel niet doet, is de coëfficiënt, de registratierechten of de verzekering wijzigen. Ze wijzigt het tarief dat aan het einde van de berekening wordt toegepast, wat een reëel voordeel is, en een kleiner voordeel dan de marketing rond Madeira's fiscale positie doorgaans suggereert. Het bredere beeld staat in de IFICI-regeling die de NHR verving.

Of de vergunning een verkoop overleeft

Vanaf 2026 is een bestaande AL-registratie overdraagbaar en vervalt deze niet alleen omdat het pand wordt verkocht. Een koper kan onder de bestaande registratie blijven exploiteren, mits de gegevens van de houder worden bijgewerkt en de technische, veiligheids- en gemeentelijke eisen blijven worden nageleefd.

Dat keert een positie om die ongeveer een jaar heeft gegolden. Lei n.º 56/2023 had de registratie persoonlijk en niet-overdraagbaar gemaakt, vervallend bij overdracht van de houder, bij beëindiging van de exploitatie, bij verhuur of andere wijziging van exploitant, en bij overdracht van enig deel van het aandelenkapitaal van een houder-rechtspersoon, met opvolging door erfgenamen als enige uitzondering. Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro heeft die constructie herroepen en het automatische verval bij overdracht afgeschaft. De vereniging van eigenaars kan niet langer toestemming weigeren, maar kan nu bezwaar maken tegen een AL in een appartement, en hoe dat bezwaar werkt is het beslissende verschil tussen een appartement en een huis.

Tussen oktober 2023 en november 2024 had een AL-vergunning helemaal geen overdrachtswaarde. Wie een woning vandaag waardeert op basis van de vergunning, moet weten dat de waarde van die vergunning een regel is uit eind 2024, geen permanent kenmerk. De geconsolideerde tekst van Decreto-Lei n.º 128/2014 is rechtstreeks gecontroleerd: art. 9.º is Cancelamento do registo, niet deze bepaling, en geen ander genummerd artikel van de geconsolideerde tekst komt overeen met de hierboven beschreven persoonlijke/niet-overdraagbare regel, dus het was hoogstwaarschijnlijk een op zichzelf staande bepaling van Lei n.º 56/2023 in plaats van een wijziging van de artikelnummering van 128/2014 zelf. Er wordt hier geen artikelnummer beweerd.

Hoe dat samenhangt met de rest van een aankoop, de koopbelofte, de overdrachtsbelasting op de eigen schijven van de Regio, staat in hoe een aankoop in de praktijk verloopt.

De toeristenbelasting is gemeentelijk, en hier wordt geen bedrag gepubliceerd

Er bestaat geen regiobrede toeristenbelasting voor Madeira. De belasting is gemeentelijk, wordt door individuele câmaras municipais vastgesteld, en bestaat niet in elke gemeente op het eiland.

Bedragen, maxima en vrijstellingen worden voor verschillende gemeenten gemeld, en de onderliggende gemeentelijke verordeningen zijn voor deze pagina niet bij de bron geraadpleegd. Er staat dus geen cijfer op. De elf gemeenten moeten afzonderlijk worden gecontroleerd in plaats van te generaliseren op basis van Funchal, wat vrijwel elke Engelstalige samenvatting van het onderwerp doet.

Wat deze pagina bewust niet publiceert

Geen bezettingsgraad. Geen nachtprijs. Geen rendement, geen opbrengst, geen prognose van wat een eenheid in een seizoen oplevert.

Die cijfers bestaan op de markt en elk kantoor heeft er een eigen versie van. Het zijn prognoses, ze zijn op het moment van publicatie niet te verifiëren, en ze zijn de meest doeltreffende manier om een woning te verkopen aan iemand die de bovenstaande verplichtingen niet heeft gelezen. Een pagina die de verzekeringsplicht, de klachtenmelding, de gastregistratie en de coëfficiënt vermeldt, en de lezer vervolgens vertelt wat hij zou kunnen verdienen, is stilzwijgend veranderd van een naslagwerk in een verkooppraatje.

De verplichtingen zijn het deel dat een koper niet in een middag kan opzoeken. De inkomsten zijn het deel dat niemand eerlijk kan beloven.