Onroerend goed kopen op Madeira, stap voor stap

De volgorde waarin het daadwerkelijk gebeurt

1. Een Portugees fiscaal nummer voor elke koper die op de akte wordt genoemd.
2. Zoeken, bezichtiging en de documentencontrole van het specifieke pand.
3. Contrato-promessa de compra e venda, met de aanbetaling.
4. Escritura publica bij een notaris, of een geauthenticeerd particulier document.
5. Registratie bij de Registo Predial, met de bijbehorende belastingaangiften.

De laatste drie stappen kunnen worden samengevoegd tot één sessie bij een Casa Pronta-loket, waar de verkoop, de registraties en de bijbehorende belastingverplichtingen gezamenlijk worden afgehandeld. Deze samenvoeging is administratief. Ze verandert niets aan waartoe elke stap de partijen verplicht.

Het fiscaal nummer, en de regel voor de fiscale vertegenwoordiger die is veranderd

Een Portugees fiscaal nummer is vereist vóór een aankoop, een bankrekening of een nutsvoorzieningencontract. Het wordt uitgegeven door de Autoridade Tributária e Aduaneira, en een niet-ingezetene kan worden geregistreerd op een buitenlands adres, in welk geval het register hen registreert als niet-ingezetene. De werkwijze staat beschreven in de gids voor het aanvragen van een NIF, en het vervolg daarop in het openen van een Portugese bankrekening.

De verplichting tot het aanstellen van een fiscaal vertegenwoordiger is in juli 2022 gewijzigd, en een tekst die vóór die datum is geschreven, geeft het tegenovergestelde antwoord. Dit is de regel zoals die nu geldt. Decreto-Lei n.º 44/2022 heeft artikel 19 van de Lei Geral Tributária gewijzigd, zodat de verplichting om een vertegenwoordiger aan te stellen niet geldt voor belastingplichtigen die zich aansluiten bij een van de gedigitaliseerde kennisgevingskanalen: de openbare elektronische kennisgevingsdienst gekoppeld aan de Morada Única Digital, de regeling voor elektronische kennisgevingen en dagvaardingen op het Portal das Finanças, of de caixa postal eletrónica.

Twee andere punten worden vaak onjuist weergegeven. Ten eerste leidt de enkele toekenning van een fiscaal nummer aan een niet-ingezetene met een adres in een derde land niet op zichzelf tot de verplichting. Deze ontstaat zodra er een fiscale relatie bestaat, wat het bezit van een onroerend goed in Portugal met zich meebrengt. Ten tweede geldt voor belastingplichtigen die buiten de EU of de EER wonen, dat het opzeggen van deelname aan het elektronische kennisgevingskanaal alleen ingaat zodra eerst een fiscale vertegenwoordiger is aangesteld. De vertegenwoordiger kan niet eenvoudigweg worden afgevoerd zodra het elektronische kanaal wordt uitgeschakeld.

Waar de bronnen elkaar tegenspreken

Oudere vakliteratuur plaatst de vrijstelling in artikel 19, leden 8 en 10, van de Lei Geral Tributária. Lezingen van de geconsolideerde tekst na Decreto-Lei n.º 44/2022 plaatsen deze in de leden 14, 15 en 16. Deze twee lezingen spreken elkaar tegen, en de geconsolideerde LGT is hier niet rechtstreeks geraadpleegd om dit te beslechten. De inhoud van de regel staat niet ter discussie. Alleen de nummering van de leden.

De makelaar, en het woord dat geen vergunning is

Vastgoedbemiddeling in Portugal vereist een vergunning, de AMI, uitgegeven door IMPIC en opgenomen in een openbaar register. Deze is verbonden aan het bemiddelingsbedrijf — een onderneming of eenmanszaak — en niet aan de persoon die het huis laat zien. Een angariador imobiliário werft aanbiedingen en klanten voor een vergunninghoudend bedrijf, heeft zelf geen AMI en kan niet zelfstandig bemiddelen.

De registerzoekopdracht duurt ongeveer een minuut en wordt beschreven in hoe u controleert of een makelaar een vergunning heeft. De controle kost niets, en dient te gebeuren voordat er een aanbetaling is, niet erna.

De documenten die bepalen of een pand überhaupt verkocht kan worden

Caderneta predial urbana

Het fiscale registeruittreksel voor het pand, uitgegeven door de Autoridade Tributária. Het bevat de beschrijving, het artikelnummer in de matriz, de geregistreerde eigenaar, en de valor patrimonial tributário. Dat laatste cijfer is van belang op de dag van de akte, omdat de overdrachtsbelasting wordt geheven over het hoogste van de contractprijs en de VPT.

Licenca de utilizacao

De gebruiksvergunning bevestigt dat het gebouw wettelijk mag worden bewoond voor het opgegeven doel, onder het Regime Juridico da Urbanizacao e da Edificacao. Gebouwen voltooid vóór 7 augustus 1951*, bron: Diário da República, gebouwen die vóór die datum zijn voltooid, geraadpleegd op 26 augustus 2026 worden behandeld alsof deze niet vereist is, omdat een dergelijke vergunningsplicht destijds niet bestond; bij een verkoop wordt dit normaal aangetoond met een verklaring van de gemeente in plaats van met een vergunning. Een woning die als woonhuis wordt verkocht maar voor een ander gebruik is vergund, is een veelvoorkomend gebrek, en dit is de fase waarin het aan het licht komt.

Energiecertificaat

Een energiecertificaat is in elke fase van de transactie vereist, waaronder marketing en reclame, de voorlopige koopovereenkomst en de akte, behoudens de wettelijke uitzonderingen. Certificaten worden afgegeven door gekwalificeerde deskundigen via het SCE-portaal, en het certificeringssysteem wordt beheerd door ADENE.

Technisch dossier van de woning

Een gegevensblad van de materialen, systemen en bouwkenmerken van een woning. Het is van toepassing op woningen die zijn gebouwd of ingrijpend verbouwd vanaf de data die in het besluit zijn vastgesteld, wat in de praktijk neerkomt op nieuwbouw en zwaar verbouwde woningen. Oudere huizen waaraan geen kwalificerende werkzaamheden zijn uitgevoerd, worden doorgaans zonder dit document verkocht, en het ontbreken ervan bij een oud huis is op zichzelf geen gebrek.

De voorlopige koopovereenkomst is het moment waarop het geld wordt vastgelegd

De contrato-promessa de compra e venda verplicht beide partijen om de latere verkoop uit te voeren. Voor stedelijke gebouwen en zelfstandige appartementsrechten vereist de bijzondere regeling een schriftelijke akte, persoonlijke erkenning van de handtekeningen, en notariële certificering dat de gebruiksvergunning of bouwvergunning bestaat. De aanbetaling die daarbij wordt gegeven, is de sinal, en dat is geen reserveringsvergoeding.

Op grond van artikel 442, lid 2, van de Código Civil, mag de andere partij, indien de partij die de sinal heeft gegeven door eigen schuld niet nakomt, wat is overhandigd, behouden. Indien de tekortkoming aan de partij die de sinal heeft ontvangen te wijten is, kan de partij die heeft betaald, vorderen het dubbele van de sinal*, bron: Diário da República, art. 442, 755 en 830, geraadpleegd op 26 augustus 2026, of, indien de zaak al is geleverd, de waarde ervan op het moment van het verzuim. Het alternatief is nakoming te vorderen op grond van artikel 830.

Dat alternatief is sterker dan de verdubbelde aanbetaling alleen zou doen vermoeden. Onder artikel 830, paragraaf 3, kan bij beloften betreffende de overdracht van een zakelijk recht op een gebouw of zelfstandig gedeelte dat al gebouwd is, in aanbouw is of nog gebouwd moet worden, het recht op nakoming niet door de partijen worden uitgesloten, zelfs niet wanneer het contract een sinal of een boetebeding bevat. Een verkoper die een voorlopig koopcontract tekent voor een appartement op Madeira en vervolgens een beter aanbod vindt, kan zich er niet uitkopen door een verdubbelde aanbetaling terug te geven, als de beoogde koper liever het appartement zou willen. De beoogde koper heeft ook een retentierecht onder artikel 755, paragraaf 1, subparagraaf f).

Dag van de akte: escritura of documento particular autenticado

De overdracht kan op twee manieren worden vastgelegd. Ofwel via een openbare akte bij een notaris, ofwel via een documento particular autenticado dat is opgesteld en geauthenticeerd door een advocaat, solicitador of bewaarder van het register. Decreto-Lei n.º 116/2008 heeft de tweede route ingevoerd, en beide hebben hetzelfde effect voor de kadastrale registratie. Er bestaat geen wettelijk tarief voor de afhandeling van een vastgoedtransactie in Portugal; de honoraria worden vrij overeengekomen tussen de partijen en hun adviseurs.

Casa Pronta is het geïntegreerde alternatief: een procedure die wordt uitgevoerd bij de registratiekantoren, waarbij de verkoop, de bijbehorende registraties van verkrijging, hypotheek en doorhaling van eerdere lasten, en de bijbehorende belastingverplichtingen in één sessie aan één loket worden afgehandeld. Wat elk van die posten kost, en welke daarvan kunnen worden herleid tot een gepubliceerd tarief, wordt uiteengezet in wat het kost om op Madeira te kopen.

Overdrachtsbelasting en zegelrecht worden bij de transactie afgehandeld. Op Madeira wordt de overdrachtsbelasting berekend aan de hand van regionale schijventabellen in plaats van de tabellen van het vasteland, wat de meest voorkomende fout is in Engelstalige berichtgeving over het eiland. Daar zit nog een tweede kant aan: wanneer de koper geen fiscaal inwoner is van Portugal, geldt in plaats daarvan een vast tarief op woningen, en bepalen de tabellen de rekening helemaal niet. De IMT-gids zet het tarief uiteen, evenals de route via twee jaar verblijf en de verhuurroute.

Registratie is wat het uwe maakt ten opzichte van iedereen

Feiten die aan verplichte registratie onderworpen zijn, moeten worden geregistreerd. Op grond van artikel 8-B van de Código do Registo Predial rust de plicht om de registratie te bevorderen op de entiteit die de akte heeft verleden, het particuliere document heeft geauthenticeerd of de handtekeningen heeft erkend, en bij gebreke van hun tussenkomst, op de koper. Op grond van artikel 8-C moet de registratie worden aangevraagd binnen 30 dagen*, bron: Diário da República, De termijn om registratie aan te vragen na de akte, geraadpleegd op 29 augustus 2026 vanaf de datum waarop het feit is vastgelegd.

Registratie is wat de verkrijging tegenwerkbaar maakt aan derden, en zij bepaalt de prioriteit. Zij raakt de geldigheid tussen koper en verkoper niet. Een niet-geregistreerde aankoop blijft een aankoop tussen die twee partijen, en is vrijwel nutteloos tegenover ieder ander met een concurrerende aanspraak op dezelfde woning.

Als het pand al draait als Alojamento Local

Dit is in veertien maanden tweemaal gewijzigd, dus bij dit onderwerp bepaalt de datum van een bron of deze juist is. Zowel het achterhaalde standpunt als het standpunt dat nu geldt, worden hier uiteengezet, elk met het bijbehorende instrument. Lei n.º 56/2023 heeft een Alojamento Local-registratie persoonlijk en niet-overdraagbaar gemaakt, vervallend bij overdracht van de houder, bij beëindiging van de exploitatie, bij verhuur, bij elke wijziging van exploitant, en bij overdracht van enig deel van het aandelenkapitaal van een houder met rechtspersoonlijkheid, waarbij overgang naar erfgenamen de enige uitzondering is. In die periode had de registratie die aan een woning op Madeira was verbonden, geen enkele overdrachtswaarde.

Decreto-Lei n.º 76/2024 heeft die constructie ingetrokken. Sinds november 2024*, bron: Diário da República, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 wordt de registratie niet langer als persoonlijk en niet-overdraagbaar aangemerkt, en vervalt zij niet langer enkel omdat het pand wordt verkocht. Een koper kan de exploitatie onder de bestaande registratie voortzetten, mits de gegevens van de houder worden bijgewerkt en aan de technische, veiligheids- en gemeentelijke eisen wordt blijven voldaan. Het precieze artikel van het geconsolideerde Decreto-Lei n.º 128/2014 dat dit nu regelt, gemeld als artikel 9, is voor deze pagina niet aan de bron geraadpleegd. Wat de registratie specifiek op Madeira inhoudt, waar regionale instanties bevoegdheden hebben die elders nationaal liggen, staat in de Alojamento Local-gids.