Onroerend goed kopen
Controleren of een makelaar echt een vergunning heeft
Het korte antwoord
Vastgoedbemiddeling in Portugal vereist een AMI-licentie op naam van het bedrijf, uitgegeven door IMPIC en doorzoekbaar in een openbaar register via gov.pt op bedrijfsnaam, licentienummer, belastingnummer of gemeente. Een angariador imobiliário heeft zelf geen licentie en mag alleen werken onder een bedrijf dat er wel een heeft.
Voor het uitoefenen van vastgoedbemiddeling in Portugal is een licentie vereist, de AMI, en het register van licentiehouders is openbaar. De controle duurt ongeveer een minuut en kost niets. Ze hoort thuis vóórdat er een aanbetaling is gedaan, niet erna.
Het grootste deel van de verwarring op dit gebied komt door één woord. Een angariador imobiliário is geen erkende makelaar, en dat onderscheid bepaalt wie waarvoor verantwoordelijk is.
AMI is verbonden aan het bemiddelingsbedrijf, niet aan de verkoper
De AMI is het licentienummer van een vastgoedbemiddelingsbedrijf, uitgegeven op grond van Lei n.º 15/2013, de regeling voor de toegang tot en uitoefening van de bemiddelingsactiviteit. Het nummer identificeert de gelicentieerde entiteit. Het identificeert niet de persoon die het huis laat zien, en het zegt niets over diens opleiding, ervaring of gedrag.
Dat onderscheid bepaalt wat het nummer bewijst, want een licentienummer dat op een visitekaartje staat of onderaan een advertentie op een portaal, is pas nuttig zodra het is gekoppeld aan het bedrijf in het register. Een nummer op zich bewijst alleen dat iemand een nummer heeft ingetypt.
Het register is openbaar en de zoekopdracht duurt een minuut
Het openbare register is doorzoekbaar via de gov.pt-dienst Pesquisar uma empresa de mediação imobiliária, die rechtstreeks de database van IMPIC raadpleegt. De zoekopdracht accepteert een van de volgende vier dingen:
- de bedrijfsnaam;
- het licentienummer;
- het belastingnummer van het bedrijf;
- de gemeente of het district van de statutaire zetel.
Wat wordt teruggegeven, is de licentie en de status ervan. De status is het deel dat ertoe doet, en dat is de reden waarom het register beter is dan het nummer op de advertentie: een licentie kan als nummer nog lang blijven bestaan nadat ze niet meer geldig is, en een gedrukt nummer heeft geen datum.
Zoeken op gemeente is de nuttige variant op een eiland. Dit levert de bemiddelingsbedrijven op die in dat concelho zijn geregistreerd, wat een snelle manier is om vast te stellen of een makelaarskantoor dat zich voordoet als een lokaal Madeira-bedrijf hier überhaupt wel geregistreerd is.
Het woord dat voor verwarring zorgt, is angariador imobiliário
Een angariador imobiliário is een medewerker die woningen en klanten aanbrengt voor een gelicentieerd bemiddelingsbedrijf. Angariadores zijn niet afzonderlijk gelicentieerd en hebben geen eigen AMI. Ze mogen alleen werken onder een bedrijf dat er wel een heeft.
Het praktische gevolg is direct. Iemand die zich voordoet als zelfstandig bemiddelaar, zonder een gelicentieerd bedrijf erachter, is niet bevoegd om te bemiddelen. Precies die situatie is waarvoor het register in het leven is geroepen. Een informeel gelegde introductie brengt geen licentie met zich mee, en daarom is het onderstaande de vraag die het waard is om aan iedereen te stellen.
De juiste vraag aan een individu is dus niet of hij of zij makelaar is. Het is onder welk gelicentieerd bedrijf hij of zij werkt, gevolgd door het nummer van dat bedrijf in het register.
Wie houdt er toezicht op
IMPIC, I.P., het Instituto dos Mercados Publicos, do Imobiliario e da Construcao, geeft de licentie uit en beheert het register. De eigen FAQ over bemiddeling is de duidelijkste beschikbare beschrijving van wat de licentie toestaat en wat erbuiten valt, en die gaat boven het verhaal van een makelaarskantoor over zijn eigen verplichtingen.
Het exacte artikel van Lei n.º 15/2013 dat de angariador definieert, is voor deze pagina niet in de brontekst geraadpleegd. De status zelf wordt bevestigd door de FAQ van IMPIC en door de dienstbeschrijving op gov.pt; het artikelnummer is het deel dat onvermeld blijft in plaats van geraden.
Wat de controle u niet vertelt
Een geldige AMI bevestigt dat het bedrijf wettelijk bemiddeling mag uitoefenen. Het is geen kwaliteitskeurmerk, geen uitspraak over een bepaalde advertentie, en het zegt helemaal niets over of het pand zelf verkoopbaar is.
Of de gebruiksvergunning bestaat, of het energiecertificaat aanwezig is, of de kadastrale waarde op de caderneta predial de belasting boven de prijs zal duwen, en of de eigendomstitel schoon geregistreerd staat, zijn afzonderlijke vragen die door afzonderlijke documenten worden beantwoord. Die worden uiteengezet in de stapsgewijze koopgids, en de belastinggevolgen in wat het kost om op Madeira te kopen. Een erkend bureau kan een woning aanbieden met een gebrekkige gebruiksvergunning, en het register zal nog steeds aangeven dat het bureau erkend is.
Wat deze site is
Madeira Atlantic Property is een uitgever en doorverwijzer. Het bezit geen AMI, verricht geen bemiddeling, vertegenwoordigt noch koper noch verkoper, en is op geen enkele wijze betrokken bij het onderhandelen van een prijs.
Wanneer een lezer wordt doorverwezen naar een erkend bureau, is de vergunning die in het register moet worden gecontroleerd die van dat bureau, en is de hierboven beschreven controle degene die op hen moet worden toegepast. Dit duidelijk vermelden is goedkoper dan ernaar gevraagd worden.
Vragen die mensen daadwerkelijk stellen
Kan een individuele makelaar een AMI-vergunning bezitten?
De AMI identificeert een erkende bemiddelingsentiteit en niet een individuele verkoper, en een angariador imobiliário bezit geen eigen vergunning. De relevante vraag over een individu is dus onder welk erkend bedrijf hij of zij opereert, en of dat bedrijf als actueel geregistreerd staat in het IMPIC-register.
Wat is een angariador imobiliário?
Een medewerker die woningen en klanten aanbrengt voor een erkend bemiddelingsbedrijf. Angariadores hebben geen eigen vergunning en kunnen niet zelfstandig bemiddelen; zij werken onder een bedrijf dat een AMI bezit. Een persoon die als zelfstandig agent optreedt zonder een erkend bedrijf erachter, is niet bevoegd om te bemiddelen.
Waar bevindt zich het openbare register van makelaars in Portugal?
Het is doorzoekbaar via de dienst van gov.pt Pesquisar uma empresa de mediação imobiliária, die de database van IMPIC raadpleegt. De zoekopdracht accepteert de bedrijfsnaam, het vergunningsnummer, het fiscaal nummer, of de gemeente of het district van de statutaire zetel, en geeft de vergunning samen met de status ervan weer.
Betekent een erkend bureau dat de papieren van de woning in orde zijn?
Nee. De vergunning heeft betrekking op de bemiddelingsactiviteit, niet op de woning. De gebruiksvergunning, het energiecertificaat, de caderneta predial en de staat van de eigendomstitel zijn afzonderlijke controles, beschreven in de koopgids. Een erkend bureau kan een woning aanbieden waarvan de documenten gebrekkig zijn, en zijn vergunning blijft geldig.
Waar dit vandaan komt
- gov.pt: Pesquisar uma empresa de mediação imobiliária — de openbare zoekfunctie van het IMPIC-register. gov.pt/servicos/pesquisar-uma-empresa-de-mediaca Gelezen op 26 augustus 2026.
- IMPIC, I.P.: Veelgestelde vragen over vastgoedbemiddeling. impic.pt/impic/faqswww/popup_mediacao_i.php Gelezen op 26 augustus 2026.
- Diário da República: Lei n.o 15/2013, de 8 de fevereiro — regime juridico do acesso e exercicio da atividade de mediação imobiliária, geconsolideerde tekst. diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/lei/2013-749346 Gelezen op 26 augustus 2026.