Wat een niet-ingezetene in Portugal daadwerkelijk kan lenen

Wat Banco de Portugal daadwerkelijk begrenst

De op leners gerichte macroprudentiële aanbeveling stelt loan-to-value-maxima vast voor nieuw krediet aan consumenten:

• 90%*, bron: Banco de Portugal, van kracht sinds 2018, geconsolideerd in 2022, gelezen op 8 september 2026 voor krediet voor een permanente eigen woning;
• 80%*, bron: Banco de Portugal, van kracht sinds 2018, geconsolideerd in 2022, gelezen op 8 september 2026 voor krediet voor andere doeleinden;
• 100%*, bron: Banco de Portugal, van kracht sinds 2018, geconsolideerd in 2022, gelezen op 8 september 2026 in beperkte gevallen, zoals een pand dat al eigendom is van de kredietinstelling of wordt gehouden onder leasing.

Twee dingen over de status ervan moeten precies worden vermeld. Ze is gericht aan de instellingen en niet aan de leners, en het is een aanbeveling binnen het macroprudentiële kader, geen wettelijk maximum dat in een kredietovereenkomst is vastgelegd. Ze is van kracht sinds 2018 en is in 2022 geconsolideerd, dus het is geen nieuwe beperking en is niet ontstaan met een van de recente woningwetten.

Het plafond is niet het aanbod

De aanbeveling is een maximum dat een instelling niet zou mogen overschrijden. Het is geen minimum, en het is geen toezegging om ergens in de buurt daarvan te lenen. Banken passen hun eigen interne limieten toe, en voor aanvragers die buiten Portugal wonen zijn die limieten strenger.

Deze pagina vermeldt geen loan-to-value-percentage voor niet-ingezetenen. De bandbreedtes die circuleren in verhuisartikelen en op sites van bemiddelaars worden door geen enkele bank op haar eigen pagina's gepubliceerd, en ze worden ook niet gepubliceerd door Banco de Portugal. Het zijn schattingen van vakmensen, herhaald totdat ze officieel lijken, en ze beschrijven commercieel beleid in plaats van een regel. Een regel kan worden aangehaald. Commercieel beleid verandert wanneer een kredietcommissie besluit dat het zover is.

Wat daaruit volgt is onaantrekkelijk maar waar: het enige cijfer dat iets betekent, is het cijfer dat een met naam genoemde instelling schriftelijk geeft voor een met naam genoemde aanvrager en een met naam genoemd object. Alles wat daaraan voorafgaat, is een gok in een jasje van een percentage.

Zegelrecht op de lening is een aparte post ten opzichte van zegelrecht op de aankoop

Kredietverrichtingen zijn onderworpen aan zegelrecht onder verba 17 van de Tabela Geral do Imposto do Selo, ingedeeld naar de looptijd van het krediet, met een aparte heffing op de hypothecaire garantie zelf. De verba is de juiste referentie, en daar is de heffing terug te vinden.

De percentages per band die doorgaans worden genoemd voor woonkrediet, worden hier niet vermeld, omdat ze voor deze pagina niet zijn afgelezen uit de tabel zelf. De heffing aan de kant van de aankoop valt onder een andere verba en is bevestigd: zegelrecht van 0,8%*, bron: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, geraadpleegd op 26 augustus 2026 op de verkrijging, geheven over dezelfde belastbare grondslag als de overdrachtsbelasting. De rest van de rekensom op de dag van de akte staat in wat het kost om op Madeira te kopen, en de overdrachtsbelasting zelf, die voor een koper die geen fiscaal inwoner is van Portugal een vast tarief op woningen is in plaats van de schijven van Madeira, in de IMT-gids.

Bankkosten voor de afhandeling, taxatiekosten en de kosten van de verplichte verzekeringen zijn commercieel en verschillen per kredietverstrekker. Ze worden opgegeven, niet gepubliceerd, en ook op deze site wordt hiervoor geen cijfer vermeld.

De rekening en het dossier komen vóór de lening

Het openen van de rekening is meestal het punt waar een aanvraag van een niet-ingezetene vertraging oploopt, en de reden daarvoor is het anti-witwasregime, niet de kredietbeslissing. Op grond van Lei n.º 83/2017 moet de bank de klant identificeren en verifiëren. Voor een natuurlijke persoon omvatten de wettelijke identificatie-elementen de volledige naam, geboortedatum en nationaliteit, het type, nummer, geldigheid en uitgevende autoriteit van het identiteitsdocument, en het fiscaal identificatienummer of het buitenlandse equivalent daarvan.

In de praktijk wordt een niet-ingezetene gevraagd om een geldig paspoort, een Portugees fiscaal nummer, een bewijs van adres in het thuisland van niet ouder dan drie maanden, en bewijs van inkomen of de herkomst van middelen. Dat laatste punt staat op geen enkele wettelijke lijst. Het komt voort uit de risicogebaseerde verplichting tot klantenonderzoek, en dat is waarom aan twee aanvragers om zichtbaar verschillende documenten kan worden gevraagd zonder dat een van beide banken inconsistent handelt.

Het specifieke Banco de Portugal Aviso dat momenteel de identificatie van klanten en het klantenonderzoek regelt, is voor deze pagina niet bij de bron geïdentificeerd, en wordt daarom niet met nummer aangehaald. De stappen zelf staan in het openen van een Portugese bankrekening, en het fiscaal nummer dat aan alles voorafgaat, in het verkrijgen van een NIF.

Wat de hypotheek verandert op de dag van de akte

De overdracht zelf wordt op dezelfde manier vastgelegd, met of zonder lening: via een notariële akte, of via een geauthenticeerd particulier document. Wat de hypotheek toevoegt, is een tweede registratie, van de last, naast de registratie van de verkrijging, plus de doorhaling van een eventuele eerdere last die de verkoper met de opbrengst aflost.

Dit alles kan samen worden afgehandeld aan een Casa Pronta-balie, wat de gebruikelijke route is wanneer er een hypotheek bij betrokken is. De volgorde daaromheen verandert niet, en staat beschreven in de stapsgewijze koopgids.