IMI: Was jede Gemeinde auf Madeira tatsächlich verlangt

Der Satz ist eine kommunale Entscheidung innerhalb einer nationalen Spanne

Das nationale Gesetz legt die Spanne fest, und die assembleia municipal wählt einen Wert innerhalb dieser Spanne. Für urbane Immobilien reicht die Spanne von 0,30%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 bis 0,45%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026, Eine Gemeinde innerhalb eines Finanzhilfeprogramms darf bis zu 0,50%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, Artigo 112.º n.º 18, gelesen am 29. August 2026, was regelt, was die Gemeinde erheben darf, statt einen Eigentümer zu bestrafen. Die Folge für ein leerstehendes Gebäude ist separat geregelt und deutlich höher: Ein städtisches Gebäude, das seit mehr als einem Jahr leer steht oder sich in Ruinen befindet, wird mit das Dreifache des Satzes*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, Artigo 112.º n.º 3, gelesen am 29. August 2026. Ländliches Grundeigentum ist anders geregelt: Der Satz beträgt 0,80%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026, national festgelegt, und keine Gemeinde entscheidet darüber.

Es gibt außerdem einen Strafsatz von 7,5%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 wenn der Eigentümer in einer Jurisdiktion mit einem bevorzugten Steuerregime ansässig ist oder von dort aus kontrolliert wird. Diesen Satz trifft ein privater Eigentümer nicht zufällig, aber er ist der Grund, warum Eigentumsstrukturen hinterfragt werden.

Jede Gemeinde teilt ihre Entscheidung der Autoridade Tributária vor Ende des Vorjahres mit. Das ist der Mechanismus, und deshalb ist auch jeder Satz ohne Angabe des Jahres wertlos.

Was die Gemeinden Madeiras für 2026 festgelegt haben

Fast alle lagen am unteren Rand. Funchal liegt bei 0,30%*, Quelle: Economia e Finanças, 2026, gelesen am 26. August 2026, und derselbe Satz gilt für Santa Cruz, Machico, Calheta, Ribeira Brava, Santana, São Vicente, Ponta do Sol und Porto Moniz. Landesweit ist das eher üblich als bemerkenswert: 199 Gemeinden*, Quelle: Economia e Finanças, 2026, gelesen am 26. August 2026 Gemeinden im ganzen Land erheben den Mindestsatz.

Zwei Gemeinden fehlen in dieser Liste, und der Grund dafür ist wichtig

Câmara de Lobos steht nicht darauf. Zwei Quellen geben widersprüchliche Sätze für 2026 an, die eigene Website der Gemeinde bestätigt den niedrigeren Wert für 2025 und berichtet, dass der Satz für 2026 noch zur Abstimmung in der Versammlung ansteht, und das Abfrageformular der Steuerbehörde selbst konnte nicht abgefragt werden, um dies zu klären. Diese Website führt daher keinen Satz für Câmara de Lobos. Porto Santo steht ebenfalls nicht darauf, aus einem anderen Grund: Sein Satz ist nach freguesia gestaffelt und nicht als eine einzige Zahl für die Gemeinde festgelegt.

Woher diese Zahlen stammen, ganz einfach gesagt

Die gemeindespezifischen Sätze wurden bei einem namentlich genannten portugiesischen Finanzverlag gelesen, der angibt, sie aus dem Portal der Steuerbehörde entnommen zu haben. Sie wurden nicht bei der Autoridade Tributária gelesen, da die Satzabfrage des Portals über ein Formular läuft, das nicht von außerhalb eines Browsers bedient werden konnte. Das ist ein schwächeres Glied als alles andere auf dieser Website, und es wird hier offen genannt statt verschwiegen, denn ein Satz, der sich als falsch herausstellt, ist eine Rechnung, die sich als falsch herausstellt.

Der Steuerwert ist nicht der Kaufpreis

Hier gehen die meisten Schätzungen schief. Die IMI wird auf den valor patrimonial tributário erhoben, den Steuerwert, den die Steuerbehörde der Immobilie zuweist. Er wird nach einer Formel aus Wohnfläche, Bauart, Lage, Alter und Qualitätskoeffizienten berechnet und liegt normalerweise deutlich unter dem Preis, zu dem die Immobilie den Besitzer wechselt.

Die Anwendung eines Gemeindesatzes auf den Kaufpreis überschätzt daher die jährliche Rechnung, oft erheblich. Der Steuerwert steht auf der caderneta predial der Immobilie, die ein Verkäufer vorlegen kann, und nur diese Zahl gehört in die Berechnung.

Die gleiche Unterscheidung gilt beim Kauf in umgekehrter Richtung. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Preis oder den Steuerwert erhoben, je nachdem, welcher höher ist, sodass eine Immobilie, deren Steuerwert über einen niedrig vereinbarten Preis hinausgewachsen ist, auf den höheren der beiden Werte besteuert wird. Wie die Grunderwerbsteuer-Stufen in Madeira funktionieren behandelt das, und was der Tag der Beurkundung insgesamt kostet stellt diese Kosten neben den übrigen Barmitteln, die an diesem Tag benötigt werden.

AIMI, der Zuschlag, der dort beginnt, wo die IMI endet

Oberhalb eines Schwellenwerts fällt für Wohnimmobilien eine zweite jährliche Abgabe zusätzlich zur IMI an. Ein einzelner Eigentümer zieht ab €600.000*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026 des Steuerwerts ab, bevor überhaupt etwas fällig wird, und ein verheiratetes Paar oder Lebenspartner in eheähnlicher Gemeinschaft, die sich für die gemeinsame Besteuerung entscheiden, ziehen ab €1.200.000*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026, wobei sich die Schwellenwerte der Stufen verdoppeln und die Sätze unverändert bleiben.

Oberhalb des Abzugsbetrags liegt der Satz bei 0,7%*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026, steigt auf 1,0%*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026 und dann auf 1,5%*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026 in den höheren Stufen. Ein Unternehmen, das Wohnimmobilien hält, zahlt 0,4%*, Quelle: Lexit, 2026, gelesen am 26. August 2026 auf den gesamten Steuerwert ohne jeglichen Abzug, und genau das ist das Detail, das viele beiläufige Ratschläge zum Kauf über eine Gesellschaft zunichtemacht.

Die Bemessungsgrundlage ist die Summe der Steuerwerte von städtischen Wohngebäuden und Bauland, die im ganzen Land gehalten werden, gemessen zum Stichtag 1. Januar. Eigentümer, Nießbraucher und Erbbauberechtigte sind alle steuerpflichtig.

Ein Vorbehalt zu diesem Abschnitt: Der Artikel wurde anhand einer Wiedergabe des Gesetzestexts in einer juristischen Datenbank sowie ergänzender Zusammenfassungen gelesen, nicht anhand des Textes im Diário da República. Der Abzugsbetrag und die drei individuellen Sätze sind durch mehrere Quellen bestätigt; die genauen Stufengrenzen und der Unternehmenssatz sind etwas schwächer belegt.

Was hier regional ist und was nicht

Nur sehr wenig davon ist regional, und das ist erwähnenswert, weil Madeira an anderer Stelle tatsächlich abweicht. Die IMI selbst ist eine nationale Steuer mit gemeindlicher Satzfestlegung, und die Gemeinden Madeiras liegen zufällig am nationalen Mindestsatz. Die AIMI ist national einheitlich, ohne regionale Abweichung.

Die regionalen Abweichungen bei der Besteuerung liegen woanders: Die Stufen der Grunderwerbsteuer sind für die autonomen Regionen erweitert, und die Einkommensteuertabelle wird vollständig ersetzt. Die regionale Einkommensteuertabelle ist der Punkt, an dem die Insel tatsächlich günstiger ist, und das wirkt sich viel stärker auf ein Haushaltsbudget aus als die Grundsteuer. Stellt man dies den veröffentlichten Tarifen für Versorgungsleistungen gegenüber, ist die jährliche Grundsteuer für ein gewöhnliches Madeirenser Zuhause ein kleiner Posten, die Stromrechnung dagegen nicht.