Jeder Posten, der am Tag der Beurkundung vom Konto abgeht

Die beiden gesetzlich festgelegten Posten

IMT, die kommunale Steuer auf entgeltliche Übertragungen von Immobilien. Sie ist die bestimmende Variable bei nahezu jedem Kauf. Immobilien in der Autonomen Region Madeira werden anhand eigener Stufentabellen bewertet, die sich von denen des Festlands unterscheiden und die die Autoridade Tributária als Tabelas IV, V und VI veröffentlicht. Bei einer dauerhaften Eigennutzung ist die Steuer bis zu €132.933*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026null und steigt darüber in gestaffelten Bändern an.

Imposto do Selo auf den Erwerb. Stempelsteuer in Höhe von 0,8%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 wird auf den entgeltlichen Erwerb des Eigentums an Immobilien erhoben, auf derselben Steuerbemessungsgrundlage wie die IMT, gemäß Verba 1.1 der Tabela Geral do Imposto do Selo. Sie gilt in Madeira zu denselben Bedingungen wie auf dem Festland. Für diese Verba gibt es keine regionale Ermäßigung, was hier ausdrücklich gesagt werden muss, weil die regionalen Ermäßigungen, die es in Madeira tatsächlich gibt, bei der Einkommensteuer, verallgemeinert und fälschlich auf Immobiliensteuern übertragen werden.

Die Steuer wird auf den höheren der beiden Werte erhoben, Preis oder Katasterwert

Gemäß Artikel 12 des Codigo do IMT ist der Steuerwert der höhere der beiden Beträge: der Vertragspreis oder der valor patrimonial tributário, der im caderneta predial erfasste Katasterwert. Beide oben genannten Steuern werden auf dieser Grundlage berechnet.

Die praktische Konsequenz ist diejenige, die kein Verkäufer von sich aus erwähnt. Schlägt ein Verkäufer vor, einen niedrigeren Preis in die Urkunde zu schreiben, sinkt die Steuer nicht, weil der Katasterwert eine Untergrenze bildet. Wurde eine ältere Immobilie kürzlich neu bewertet, kann der Katasterwert über dem liegen, was der Markt zahlt, und die Steuer wird unabhängig davon auf den höheren Betrag erhoben. Es lohnt sich daher, die caderneta predial vor einem Angebot zu lesen, nicht danach.

Welche IMT-Tabelle gilt, richtet sich nach der Nutzung, es sei denn, der Käufer ist nicht steuerlich ansässig

Seit 25. Mai 2026*, Quelle: Diário da República, in Kraft seit 25. Mai 2026, gelesen am 27. August 2026 die erste Frage ist nicht, welche Tabelle gilt, sondern ob der Käufer in Portugal steuerlich ansässig ist. Ist er es nicht und handelt es sich bei der Immobilie um Wohnraum, erhebt Artikel 17 des Código do IMT einen Pauschalsatz 7,5%*, Quelle: Diário da República, in Kraft seit 25. Mai 2026, gelesen am 27. August 2026 und die untenstehenden Tabellen finden überhaupt keine Anwendung. Dies ist festgelegt in dem Leitfaden zur IMT in Madeira, zusammen mit den beiden Wegen, die Differenz anschließend zurückzufordern. Im Folgenden wird die Situation für einen hier steuerlich ansässigen Käufer dargestellt.

Für diesen Käufer bestimmt die Staatsangehörigkeit nicht die Tabelle, und ebenso wenig für sich genommen irgendein anderes persönliches Merkmal. Ausschlaggebend ist, wofür die Immobilie genutzt wird.

• Dauerhafte Eigennutzung (Tabela IV). Null bis €132.933*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026, danach gestaffelte Bänder.
• Erste dauerhafte Eigennutzung, Käufer fünfunddreißig Jahre oder jünger (Tabela V). Null bis €413.174*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026.
• Wohnimmobilien, die keine dauerhafte Eigennutzung sind (Tabela VI). Erhoben ab dem ersten Euro zu 1%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026, ohne steuerfreie Zone am unteren Ende.

Ein Ferienhaus, ein Zweitwohnsitz und eine zur Vermietung gekaufte Immobilie stehen allesamt in der dritten Zeile, unabhängig davon, wer kauft und wo er lebt. Deshalb greift der günstige Nullsatz so oft nicht für den geplanten Kauf: Er gehört zur ersten Zeile oben, nicht zur dritten. Die vollständigen Tabellen und das dahinterstehende Rechtsinstrument finden Sie in dem Leitfaden zur IMT in Madeira.

Außerhalb des Wohnbereichs gelten pauschale Sätze: 5%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 auf ländliche Grundstücke, und 6,5%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 auf andere städtische Immobilien und andere entgeltliche Erwerbe. Auch am oberen Ende der Wohnimmobilien-Tabellen endet die Staffelstruktur: oberhalb von €1.438.566*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 wird der gesamte Wert zu einem einheitlichen 7,5%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026.

Welche dieser Gebühren hat einen veröffentlichten Gebührenkatalog und welche nicht

Registrierungsgebühren, der Paketpreis von Casa Pronta, notarielle Gebühren und Anwaltskosten erscheinen in englischsprachigen Ratgebern allesamt als sichere Eurobeträge, dabei handelt es sich nicht überall um dieselbe Art von Zahl. Für Casa Pronta gibt es eine veröffentlichte Gebührenordnung. Für private notarielle Gebühren und Anwaltskosten gibt es das nicht, und die dafür genannten Zahlen gehen auf Angaben von Praktikern zurück, nicht auf eine veröffentlichte Regel.

Die Zahlen für die Registrierung und für Casa Pronta werden vom Instituto dos Registos e do Notariado festgelegt, und das Justizministerium veröffentlicht sie. Sie wurden nun an der Quelle geprüft. Casa Pronta berechnet nach der Anzahl der Eintragungsakte, nicht nach dem Kauf: €375*, Quelle: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Eine einzige Eintragungshandlung (z. B. Erwerb oder Hypothek), gelesen am 28. August 2026 für einen einzelnen Akt, und €700*, Quelle: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Mehr als eine Eintragungshandlung (z. B. Kauf und Verkauf mit Bankfinanzierung, bei dem mehrere Eintragungen vorgenommen werden), gelesen am 28. August 2026 wo es mehr als einen gibt — was bei einem Kauf mit Bankfinanzierung der Fall ist, da der Erwerb und die Hypothek jeweils eingetragen werden. Jede zusätzliche Immobilie im selben Verfahren erhöht dies um €50*, Quelle: Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Für jede weitere Immobilie, gelesen am 28. August 2026. Die Eintragung ist in dieser Gebühr enthalten und wird nicht zusätzlich berechnet.

Für Anwaltshonorare gibt es überhaupt keinen gesetzlichen Tarif. Die Abwicklung von Immobiliengeschäften in Portugal wird frei vereinbart, daher beschreibt jede als Standard dargestellte Spanne einen Markt und keine Regel, und sie ändert sich je nach Kanzlei, Sprache der Dienstleistung und Komplexität des Titels.

Eine Hypothek fügt eine Zeile beim Darlehen hinzu, nicht beim Kauf

Kreditgeschäfte unterliegen der Stempelsteuer nach Verba 17 der Tabela Geral do Imposto do Selo, gestaffelt nach der Laufzeit des Kredits, mit einer gesonderten Abgabe auf die Hypothekengarantie selbst. Die Verba ist die richtige. Die für Wohnungsbaukredite üblicherweise genannten Bandprozentsätze wurden für diese Seite nicht aus der Tabelle entnommen, daher sind sie nicht angegeben, und dasselbe gilt für Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren der Bank, die kommerziell sind und je nach Kreditgeber variieren.

Was die Banco de Portugal tatsächlich veröffentlicht, ist die Beleihungsobergrenze (loan-to-value), und was Banken einem Gebietsfremden tatsächlich anbieten, ist eine andere Frage ohne veröffentlichte Antwort. Beides wird behandelt in Hypotheken für Gebietsfremde.

Warum die Gesamtsumme überrascht

Drei Dinge, von denen keines der Schlagzeilen-Prozentsatz ist.

Das Erste ist die Tabelle. Ein Käufer, der von einer großzügigen Nullstufe liest und dann ein Haus kauft, in dem er nicht dauerhaft wohnen wird, landet in einer Tabelle, die ab dem ersten Euro berechnet.

Das Zweite ist die Bemessungsgrundlage. Die Steuer wird auf den Katasterwert erhoben, wenn dieser den Preis übersteigt, sodass der im Vertrag genannte Betrag nicht immer der Betrag ist, auf dessen Grundlage die Steuer berechnet wird.

Das Dritte ist die Stufe am oberen Ende. Die Wohnimmobilien-Tabellen sind in der Mitte marginal und oben flach, sodass das Überschreiten von €1.438.566*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 den gesamten Erwerb auf einen einheitlichen 7,5%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 verschiebt, anstatt nur den übersteigenden Betrag zu besteuern.

Auf dieser Seite erscheint kein einzelner Gesamtprozentsatz. Zwei seiner Bestandteile lassen sich nicht auf ein veröffentlichtes Verzeichnis zurückführen, und eine Spanne, die teils auf belegten Zahlen und teils auf Blog-Zahlen beruht, ist eine Blog-Zahl.