Was ein Gebietsfremder in Portugal tatsächlich leihen kann

Was die Banco de Portugal tatsächlich begrenzt

Die kreditnehmerbezogene makroprudenzielle Empfehlung legt Beleihungsauslauf-Obergrenzen für neue Kredite an Verbraucher fest:

• 90%*, Quelle: Banco de Portugal, in Kraft seit 2018, konsolidiert 2022, gelesen am 8. September 2026 für Kredite zur Finanzierung eines dauerhaften Eigenwohnsitzes;
• 80%*, Quelle: Banco de Portugal, in Kraft seit 2018, konsolidiert 2022, gelesen am 8. September 2026 für Kredite zu anderen Zwecken;
• 100%*, Quelle: Banco de Portugal, in Kraft seit 2018, konsolidiert 2022, gelesen am 8. September 2026 in begrenzten Fällen, etwa bei Immobilien, die sich bereits im Besitz des Kreditinstituts befinden oder im Rahmen von Leasing gehalten werden.

Zwei Punkte zu ihrem Status müssen genau benannt werden. Sie richtet sich an die Institute und nicht an die Kreditnehmer, und sie ist eine Empfehlung im Rahmen des makroprudenziellen Regelwerks und keine gesetzliche Höchstgrenze, die in einen Kreditvertrag geschrieben ist. Sie ist seit 2018 in Kraft und wurde 2022 konsolidiert, ist also keine neue Beschränkung und ist nicht im Zuge einer der jüngsten wohnungspolitischen Gesetzesänderungen entstanden.

Die Obergrenze ist nicht das Angebot

Die Empfehlung ist eine Höchstgrenze, die ein Institut nicht überschreiten sollte. Sie ist keine Untergrenze und keine Zusage, auch nur annähernd bis zu dieser Grenze zu verleihen. Banken wenden ihre eigenen internen Grenzen an, und für Antragsteller, die außerhalb Portugals leben, sind diese Grenzen enger.

Diese Seite nennt keine Beleihungsquote (Loan-to-Value) für Nichtansässige. Die Bandbreiten, die in Relocation-Artikeln und auf Maklerseiten kursieren, werden von keiner Bank auf ihren eigenen Seiten veröffentlicht, und sie werden auch nicht von der Banco de Portugal veröffentlicht. Es handelt sich um Schätzungen von Praktikern, die so oft wiederholt werden, bis sie offiziell wirken, und sie beschreiben eine kommerzielle Praxis und keine Regel. Eine Regel lässt sich zitieren. Eine kommerzielle Praxis ändert sich, wenn ein Kreditausschuss entscheidet, dass sie sich geändert hat.

Was daraus folgt, ist wenig glanzvoll, aber wahr: Die einzige Zahl, die etwas bedeutet, ist diejenige, die ein namentlich genanntes Institut schriftlich für einen namentlich genannten Antragsteller und ein namentlich genanntes Objekt nennt. Alles, was dem vorausgeht, ist eine Vermutung mit einem Prozentzeichen.

Die Stempelsteuer auf das Darlehen ist ein separater Posten gegenüber der Stempelsteuer auf den Kauf

Kreditgeschäfte unterliegen der Stempelsteuer gemäß verba 17 der Tabela Geral do Imposto do Selo, gestaffelt nach der Laufzeit des Kredits, mit einer separaten Abgabe auf die Hypothekargarantie selbst. Die verba ist der richtige Bezugspunkt, und dort ist die Abgabe verankert.

Die Prozentsätze, die üblicherweise für Wohnungsbaukredite genannt werden, sind hier nicht angegeben, da sie für diese Seite nicht direkt aus der Tabelle entnommen wurden. Die Abgabe auf der Kaufseite ist eine andere verba und ist bestätigt: Stempelsteuer von 0,8%*, Quelle: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, abgerufen am 26. August 2026 auf den Erwerb, berechnet auf derselben Steuerbemessungsgrundlage wie die Grunderwerbsteuer. Der Rest der Berechnung für den Tag der Beurkundung findet sich in Was der Kauf auf Madeira kostet, und die Grunderwerbsteuer selbst, die für einen Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, ein Pauschalsatz auf Wohnimmobilien ist statt der Stufen Madeiras, in der IMT-Leitfaden.

Bearbeitungsgebühren der Bank, Bewertungsgebühren und die Kosten der erforderlichen Versicherungen sind kommerzieller Natur und variieren je nach Kreditgeber. Sie werden individuell angeboten, nicht veröffentlicht, und auch auf dieser Seite erscheint dafür keine Zahl.

Das Konto und die Unterlagen kommen vor dem Darlehen

Die Kontoeröffnung ist üblicherweise der Punkt, an dem sich ein Antrag von Nichtansässigen verzögert, und der Grund dafür ist die Regelung zur Geldwäscheprävention und nicht die Kreditentscheidung. Gemäß Lei n.º 83/2017 muss die Bank den Kunden identifizieren und überprüfen. Bei einer natürlichen Person umfassen die gesetzlichen Identifikationsmerkmale den vollständigen Namen, das Geburtsdatum und die Staatsangehörigkeit, Art, Nummer, Gültigkeit und ausstellende Behörde des Ausweisdokuments sowie die Steueridentifikationsnummer oder deren ausländisches Äquivalent.

In der Praxis wird von einem Nichtansässigen ein gültiger Reisepass, eine portugiesische Steuernummer, ein Adressnachweis aus dem Heimatland, der nicht älter als drei Monate ist, sowie ein Nachweis über Einkommen oder Herkunft der Mittel verlangt. Letzteres steht auf keiner gesetzlichen Liste. Es ergibt sich aus der risikobasierten Sorgfaltspflicht, weshalb zwei Antragsteller sichtbar unterschiedliche Unterlagen vorlegen müssen, ohne dass eine der beiden Banken damit inkonsequent handelt.

Das konkrete Aviso der Banco de Portugal, das derzeit die Kundenidentifikation und die Sorgfaltspflichten regelt, wurde für diese Seite nicht an der Quelle identifiziert und wird daher nicht mit Nummer zitiert. Die einzelnen Schritte selbst finden sich in der Eröffnung eines portugiesischen Bankkontos, und die Steuernummer, die allem vorausgeht, in NIF beantragen.

Was die Hypothek am Tag der Beurkundung ändert

Die Eigentumsübertragung selbst wird unabhängig von einem Darlehen auf dieselbe Weise beurkundet: durch öffentliche Urkunde vor einem Notar oder durch ein beglaubigtes Privatdokument. Was die Hypothek hinzufügt, ist eine zweite Eintragung, die der Belastung, neben der Eintragung des Erwerbs, sowie die Löschung einer etwaigen vorherigen Belastung, die der Verkäufer mit dem Erlös begleicht.

All dies kann gemeinsam an einem Casa Pronta-Schalter abgewickelt werden, was der übliche Weg ist, wenn eine Hypothek im Spiel ist. Die Reihenfolge der Schritte ändert sich dadurch nicht, und sie ist dargestellt in dem Schritt-für-Schritt-Kaufratgeber.