De golden visa voor vastgoed is in 2023 gesloten en is niet opnieuw geopend

Wat werd verwijderd, en op welke datum

Er verviel meteen drie kwalificerende investeringen, voor nieuwe aanvragen ingediend vanaf 7 oktober 2023:

• de verwerving van onroerend goed van ten minste €500.000*, bron: Diário da República, verwijderd op 7 oktober 2023, geraadpleegd op 26 augustus 2026;
• de verwerving en renovatie van onroerend goed van ten minste €350.000*, bron: Diário da República, verwijderd op 7 oktober 2023, geraadpleegd op 26 augustus 2026;
• de zuivere kapitaaloverdracht van ten minste €1.500.000*, bron: Diário da República, verwijderd op 7 oktober 2023, geraadpleegd op 26 augustus 2026.

De wijziging betrof de artikelen 3.º en 90.º-A van Lei n.º 23/2007, de immigratiewet, en werd later opgenomen in de geconsolideerde tekst door Decreto-Lei n.º 37-A/2024. De sluiting en de datum ervan worden bevestigd door onafhankelijke juridische analyses en worden door niemand betwist.

De grens is ruimer dan de directe aankoop, en dat is het onderdeel dat over het hoofd wordt gezien

De wet heeft niet alleen de onderdelen over onroerend goed geschrapt. Ze bepaalt dat kwalificerende investeringsactiviteit niet mag zijn gericht, direct of indirect, op investeringen in onroerend goed.

Die formulering veroorzaakt de echte schade. Ze sluit de route via fondsen uit als omweg, omdat een instelling voor collectieve belegging waarvan de portefeuille blootstelling heeft aan onroerend goed, geldt als investering die indirect gericht is op onroerend goed. Een groot deel van de marketing tussen 2023 en nu heeft fondsen aangeboden als manier om de vastgoedroute onder een andere naam in leven te houden. De wet had dat label al voorzien.

Wat nog openstaat

De ARI zelf is niet afgeschaft. De routes die nog beschikbaar zijn voor nieuwe aanvragers zijn:

• participaties in instellingen voor collectieve belegging zonder onroerend goed, doorgaans vanaf €500.000*, bron: Diário da República, geraadpleegd op 26 augustus 2026, met een minimale looptijd van het fonds van vijf jaar*, bron: Diário da República, geraadpleegd op 26 augustus 2026 en ten minste 60%*, bron: Diário da República, geraadpleegd op 26 augustus 2026 van de portefeuille geïnvesteerd in bedrijven met hoofdkantoor in Portugal;
• kapitaal in Portugese bedrijven, gecombineerd met het creëren of behouden van banen;
• investering in onderzoek binnen het nationale wetenschappelijke en technologische systeem;
• steun voor artistieke productie of voor het nationale cultureel erfgoed.

Geen van deze is een aankoop van onroerend goed, en geen ervan kan door middel van structurering weer daarin worden omgezet, wat precies het doel is van het verbod op indirecte blootstelling.

Wat een houder van vóór oktober 2023 behoudt

Vergunningen die zijn verleend onder de vorige regeling, inclusief vergunningen verkregen via onroerend goed, worden expliciet gehandhaafd en kunnen worden verlengd op basis van de oorspronkelijke voorwaarden. De intrekking geldt voor nieuwe aanvragen; ze werkt niet terug op een al afgegeven vergunning.

Een investeerder die in 2021 onder de oude regels een appartement in Funchal kocht, heeft dus iets in handen dat niet meer opnieuw kan worden gecreëerd. Dat is het waard om in beide richtingen duidelijk te zeggen: het beschermt de bestaande houder, en het is geen reden voor iemand om te geloven dat de route nog steeds te koop is.

Madeira heeft nooit een eigen golden visa gehad

De ARI is nationaal. Er is nooit een programma voor Madeira geweest, geen regionale drempel, geen eilandquotum of uitzondering voor lage bevolkingsdichtheid specifiek voor de archipel, en niets aan het kopen in Funchal, Calheta of Santana heeft ooit een verblijfsrecht opgeleverd dat kopen in Lisboa niet ook opleverde.

Wat werkelijk regionaal is aan een aankoop op Madeira, is fiscaal, niet migratoir: de Regio hanteert eigen IMT-schijven in plaats van de tabel van het vasteland, en een koper die geen fiscaal inwoner is van Portugal betaalt een vast tarief op woningen in plaats van een van beide tabellen, wat een van de plekken is waar richtlijnen van het vasteland stilletjes het verkeerde getal geven. De verblijfsvraag loopt nu, voor iedereen die geen EU-burger is, volledig via de gewone D-visumroutes.

Waarom bureaus deze zoekopdracht nog steeds beantwoorden

Een makelaar die een woning op Madeira adverteert met een golden visa, beschrijft een regeling die in 2023 is beëindigd. Dat kan letterlijk in de advertentie staan. Vaker is de formulering zachter: verblijfsopties beschikbaar, een route naar verblijf, of geschikt voor golden visa. De woning is echt; het recht dat eraan verbonden is, is dat niet.

De eerlijke versie is kort. Hier een huis kopen is een goede reden om hier een huis te kopen. Het is geen route meer naar een verblijfsvergunning sinds 7 oktober 2023, en iemand van wie het plan afhankelijk is van de vergunning heeft een geheel ander instrument nodig. Of ze aan het einde daarvan ook een Portugees paspoort mogen verwachten, is een afzonderlijke vraag die in 2026 langer is geworden.

Wat voor deze pagina niet kon worden bevestigd

De HTML-viewer van dre.pt levert een JavaScript-applicatieshell aan niet-browserclients, dus Lei n.º 56/2023 is gelezen in de officiële PDF van de Diário da República, 1.ª série, n.º 194 van 6 oktober 2023. De URL wordt hier vermeld zodat deze in een browser kan worden gecontroleerd, en de inhoud is bevestigd door meerdere onafhankelijke juridische analyses van de wijziging.

Dat is een zwakkere basis dan de primaire-tekstlezing achter de meeste cijfers op deze site, en dat wordt vermeld in plaats van verborgen. Wat niet ter discussie staat, is de sluiting zelf, de datum ervan en de indirecte-blootstellingsdrempel. Wat bevestiging behoeft aan de hand van de geconsolideerde Lei n.º 23/2007 voordat iemand handelt, is de huidige formulering van de routes die openblijven, aangezien deze sinds 2023 zijn gewijzigd.