O que um alojamento local deve, uma vez existente o registo

O número de RNAL, e o dever de o exibir

Cada estabelecimento de AL recebe um número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local, que integra o Registo Nacional de Turismo mantido pelo Turismo de Portugal. Nos termos do art. 17.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 128/2014, o número deve constar da publicidade, da documentação comercial e do merchandising.

Os estabelecimentos da Madeira constam da mesma base de dados nacional e são pesquisáveis publicamente. Isso funciona em ambos os sentidos: um anúncio sem número pode ser verificado por qualquer pessoa, incluindo um hóspede, um vizinho e a inspeção regional.

O número do artigo é reportado de forma consistente nos guias técnicos do próprio Turismo de Portugal, e o Decreto-Lei n.º 128/2014 consolidado foi aberto diretamente para esta página: o art. 17.º estabelece que a publicidade, a documentação comercial e o merchandising devem indicar o nome ou logótipo do estabelecimento e o número de registo.

A categoria decide mais do que o rótulo

Moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem e quartos são as categorias, e a escolha não é cosmética. Determina os requisitos aplicáveis e, como se explica abaixo, o coeficiente fiscal aplicado aos rendimentos brutos.

O que cada categoria significa, quem recebe a comunicação, e a regra de segurança contra incêndios específica da Região são abordados em o guia de registo e a divisão de competências entre a câmara e a DRT.

O seguro de responsabilidade civil é obrigatório, e esta página não publica um mínimo

Nos termos do art. 13.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, o operador deve possuir e manter válida uma apólice de seguro de responsabilidade civil que cubra os riscos decorrentes da exploração do estabelecimento, incluindo danos causados a hóspedes e a terceiros.

O valor mínimo de cobertura não foi apurado em nenhuma fonte para este guia, e é deliberadamente omitido em vez de estimado. Todos os guias de AL em inglês citam um valor neste ponto. O valor já mudou antes, as seguradoras cotam em função dele, e um número errado aqui seria repetido por alguém a contratar a cobertura.

O dever é certo. O valor é uma questão para o corretor e para o texto em vigor, e esse é o estado honesto da situação.

O livro de reclamações, e o nome que consta do aviso

Os estabelecimentos de AL estão sujeitos ao regime do livro de reclamações previsto no Decreto-Lei n.º 156/2005, agora também em formato eletrónico. O livro físico e o livro eletrónico coexistem, e o estabelecimento deve exibir o aviso que informa os hóspedes do direito de reclamar e que identifica a autoridade competente.

Na Madeira essa autoridade é a Inspeção Regional das Atividades Económicas, que detém na Região as competências que a ASAE detém a nível nacional, nos termos do art. 2.º n.º 2 do Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M.

Um aviso impresso a partir de um modelo do continente identifica a ASAE. É o menor erro possível e está na parede, na entrada, onde um inspetor o lê primeiro.

O registo de hóspedes, e quem o recebe agora que o SEF deixou de existir

Os prestadores de alojamento devem comunicar a hospedagem de hóspedes estrangeiros. O sistema de comunicação continua a ser o SIBA, o Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, e os estabelecimentos devem registar-se como utilizadores do SIBA. A obrigação subjacente continua a basear-se no art. 15.º da Lei n.º 23/2007.

O que mudou foi a estrutura recetora. O SEF foi extinto em 2023 pelo Decreto-Lei n.º 41/2023, e a função de registo e coordenação do SIBA está agora atribuída à UCFE, a Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros, em vez de ao SEF.

Este parágrafo exige três ressalvas, e são invulgarmente importantes. A própria página de ajuda em inglês do SIBA foi aberta diretamente e ainda menciona o SEF, pelo que o próprio texto de ajuda oficial está desatualizado. A atribuição à UCFE é referida, mas não confirmada, numa página aberta diretamente. E um prazo de submissão é citado com confiança em várias fontes de orientação em língua inglesa; não foi possível confirmá-lo na fonte, por isso não é indicado aqui nenhum prazo.

Uma obrigação cuja própria página de ajuda oficial está desatualizada é exatamente o tipo de coisa que vale a pena confirmar junto da autoridade antes de confiar num guia, incluindo este.

O regulamento da UE sobre alojamento de curta duração, em aplicação desde maio de 2026

O Regulamento (UE) 2024/1028 relativo à recolha e partilha de dados sobre os serviços de alojamento de curta duração entrou em aplicação a 20 de maio de 2026. Estabelece requisitos harmonizados de número de registo e de partilha de dados entre anfitriões, plataformas em linha e autoridades públicas em toda a União, e aplica-se à Madeira como parte do território português.

A data de 20 de maio de 2026 foi confirmada diretamente com o próprio anúncio da Comissão Europeia sobre a entrada em vigor das regras. A página do EUR-Lex para o texto do regulamento devolve, em todas as tentativas, uma shell vazia renderizada do lado do cliente e não foi aberta para esta página — a data acima assenta na confirmação da Comissão, não numa leitura do texto do próprio regulamento. É recente, é diretamente relevante para quem gere um anúncio numa plataforma, e é o elemento desta página com maior probabilidade de ter evoluído desde que foi escrito.

O regime simplificado funciona com base num coeficiente

Os rendimentos de Alojamento Local são rendimentos empresariais e profissionais da Categoria B para efeitos de IRS. No regime simplificado, o rendimento tributável resulta da aplicação de um coeficiente aos rendimentos brutos, considerando-se o remanescente como despesas. Nos termos do art. 31.º n.º 1 do Código do IRS, os coeficientes são:

• 0,35*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lido a 7 de setembro de 2026 para uma moradia ou um apartamento — pouco mais de um terço dos rendimentos brutos é tributável, sendo o restante considerado despesas;
• 0,50*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lido a 7 de setembro de 2026 quando a moradia ou o apartamento se situa numa área de contenção designada;
• 0,15*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, lido a 7 de setembro de 2026 para um estabelecimento de hospedagem, incluindo hostels, que são tratados como atividade do tipo hoteleiro.

A estrutura de despesas presumidas é a parte que surpreende quem chega de jurisdições onde se deduzem os custos reais. No regime simplificado, as despesas reais não determinam a base tributável; é o coeficiente que o faz, quer o ano tenha sido económico quer tenha sido dispendioso.

Os coeficientes foram lidos diretamente da página do art. 31.º do Código do IRS. As alíneas dentro dele foram renumeradas ao longo do tempo, pelo que não se afirma aqui nenhuma alínea além da confirmada diretamente (alínea a) para a taxa de 0,15).

A própria tabela de IRS da Madeira aplica-se a esse rendimento

Um residente fiscal na Região Autónoma da Madeira é tributado sobre o rendimento coletável agregado utilizando a própria tabela de taxas de IRS da Madeira, que substitui a tabela geral do art. 68.º do Código do IRS. Os rendimentos de Alojamento Local entram nesse cálculo como qualquer outro rendimento da Categoria B, pelo que a redução regional também os alcança.

Para 2026, a Região alargou o máximo 30%*, fonte: AT-RAM, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 diferencial permitido pela Lei das Finanças das Regiões Autónomas até ao nono escalão de IRS, o que significa que a redução chega agora a todos os escalões de rendimento, em vez de se interromper a meio. No primeiro escalão, a taxa normal regional é 8,75%*, fonte: AT-RAM, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026.

Este é um dos poucos valores neste site lido diretamente do próprio orçamento regional, e não reportado. A tabela de taxas do art. 18.º do orçamento regional de 2026 foi consultada diretamente, juntamente com a declaração do preâmbulo que alarga o diferencial.

O que a tabela regional não faz é alterar o coeficiente, os emolumentos de registo ou o seguro. O que altera é a taxa aplicada no final do cálculo, o que constitui uma vantagem real, mas mais pequena do que o marketing em torno da posição fiscal da Madeira habitualmente sugere. O panorama mais amplo está em o regime IFICI que substituiu o NHR.

Se a licença sobrevive a uma venda

Em 2026, um registo de Alojamento Local existente é transferível e não caduca apenas porque o imóvel é vendido. Um comprador pode continuar a operar ao abrigo do registo existente, sujeito à atualização dos dados do titular e à manutenção do cumprimento dos requisitos técnicos, de segurança e municipais.

Isso reverte uma posição que vigorou durante cerca de um ano. A Lei n.º 56/2023 tinha tornado o registo pessoal e intransmissível, caducando com a transmissão do titular, com a cessação da exploração, com o arrendamento ou outra alteração de operador, e com a transmissão de qualquer parte do capital social de um titular societário, sendo a sucessão por herdeiros a única exceção. O Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro revogou essa construção e eliminou a caducidade automática por transmissão. O condomínio já não pode recusar a autorização, mas agora pode opor-se a um AL num apartamento, e como funciona essa oposição é a diferença decisiva entre um apartamento e uma moradia.

Entre outubro de 2023 e novembro de 2024, uma licença de AL não tinha qualquer valor de transmissão. Quem hoje avalia um imóvel com base na sua licença deve saber que o valor dessa licença é uma regra de finais de 2024, não uma característica permanente. O texto consolidado do Decreto-Lei n.º 128/2014 foi verificado diretamente: o art. 9.º é Cancelamento do registo, não esta disposição, e nenhum outro artigo numerado do texto consolidado corresponde à regra pessoal/intransmissível acima descrita, pelo que terá sido, com maior probabilidade, uma disposição autónoma da Lei n.º 56/2023 e não uma alteração à própria numeração de artigos do 128/2014. Não se afirma aqui nenhum número de artigo.

Como isto se articula com o resto de uma compra, o contrato-promessa, o imposto de transmissão nos escalões próprios da Região, está em como decorre efetivamente uma compra.

A taxa turística é municipal, e não é publicado aqui qualquer valor

Não existe uma taxa turística única para toda a Madeira. A taxa é municipal, adotada por cada câmara municipal individualmente, e não existe em todos os concelhos da ilha.

Os valores, limites e isenções são referidos para vários concelhos, e os regulamentos municipais subjacentes não foram consultados na fonte para esta página. Por isso, não aparece aqui qualquer valor. Os onze concelhos têm de ser verificados individualmente, em vez de se generalizar a partir do Funchal, que é o que quase todos os resumos em língua inglesa sobre o tema fazem.

O que esta página não vai publicar, propositadamente

Nenhuma taxa de ocupação. Nenhuma tarifa diária. Nenhum rendimento, nenhum retorno, nenhuma projeção do que uma unidade produz numa época.

Esses números existem no mercado e cada agência tem a sua versão deles. São previsões, são inverificáveis no momento da publicação, e são a forma mais eficaz de vender um imóvel a alguém que não leu as obrigações acima. Uma página que enumera o dever de seguro, o livro de reclamações, a comunicação de hóspedes e o coeficiente, e depois diz ao leitor quanto pode ganhar, transformou-se silenciosamente de uma referência num argumento de venda.

As obrigações são a parte que um comprador não consegue apurar numa tarde. A receita é a parte que ninguém pode prometer com honestidade.