O golden visa imobiliário foi encerrado em 2023 e não voltou a abrir

O que foi eliminado, e em que data

Três investimentos elegíveis desapareceram de uma só vez, para novos pedidos apresentados a partir de 7 de outubro de 2023:

• a aquisição de bens imóveis de, pelo menos, €500 000*, fonte: Diário da República, revogado em 7 de outubro de 2023, consultado em 26 de agosto de 2026;
• a aquisição e reabilitação de imóveis de, pelo menos, €350 000*, fonte: Diário da República, revogado em 7 de outubro de 2023, consultado em 26 de agosto de 2026;
• a transferência de capital pura de, pelo menos, €1 500 000*, fonte: Diário da República, revogado em 7 de outubro de 2023, consultado em 26 de agosto de 2026.

A alteração foi aos artigos 3.º e 90.º-A da Lei n.º 23/2007, a lei da imigração, e foi posteriormente integrada no texto consolidado pelo Decreto-Lei n.º 37-A/2024. O encerramento e a respetiva data estão corroborados por diversas análises jurídicas independentes e não são contestados por ninguém.

O alcance é mais amplo do que a compra direta, e é esta a parte que passa ao lado

A lei não se limitou a eliminar as rubricas relativas a imóveis. Determina que a atividade de investimento elegível não pode ser direcionada, direta ou indiretamente, para o investimento imobiliário.

É essa redação que causa o verdadeiro dano. Elimina a via dos fundos como forma de contornar a lei, porque um organismo de investimento coletivo cuja carteira está exposta a imóveis constitui investimento direcionado indiretamente para o imobiliário. Grande parte do marketing feito entre 2023 e agora tem apresentado os fundos como a forma de manter viva a via imobiliária sob outra designação. A lei já previa essa designação.

O que continua em aberto

O ARI em si não foi abolido. As vias que continuam disponíveis para novos candidatos são:

• unidades de participação em organismos de investimento coletivo não imobiliários, geralmente com €500 000*, fonte: Diário da República, consultado a 26 de agosto de 2026, com uma maturidade mínima do fundo de cinco anos*, fonte: Diário da República, consultado a 26 de agosto de 2026 e pelo menos 60%*, fonte: Diário da República, consultado a 26 de agosto de 2026 da carteira investida em empresas com sede em Portugal;
• capital em empresas portuguesas combinado com a criação ou manutenção de postos de trabalho;
• investimento em investigação no âmbito do sistema científico e tecnológico nacional;
• apoio à produção artística ou ao património cultural nacional.

Nenhuma destas opções é uma compra de imóvel, e nenhuma delas pode ser transformada numa através de estruturação, que é precisamente o objetivo da barreira à exposição indireta.

O que um titular anterior a outubro de 2023 mantém

As autorizações concedidas ao abrigo do regime anterior, incluindo as obtidas através de imóveis, são expressamente preservadas e podem ser renovadas com base nos termos originais. A revogação aplica-se a novos pedidos; não retroage a uma autorização já emitida.

Assim, um investidor que tenha comprado um apartamento no Funchal em 2021 ao abrigo das regras antigas detém algo que já não pode ser criado. Vale a pena afirmar isto claramente em ambos os sentidos: protege o titular existente, e não é razão para ninguém acreditar que a via ainda está disponível para compra.

A Madeira nunca teve um golden visa próprio

O ARI é nacional. Nunca existiu um programa da Madeira, um limiar regional, uma quota insular ou uma isenção específica para o arquipélago por baixa densidade, e nada relacionado com comprar no Funchal, Calheta ou Santana produziu alguma vez um direito de residência que comprar em Lisboa não produzisse.

O que é verdadeiramente regional numa compra na Madeira é fiscal, não migratório: a Região aplica os seus próprios escalões de IMT em vez da tabela do continente, e um comprador que não seja residente fiscal em Portugal paga uma taxa fixa sobre habitação em vez de qualquer uma das tabelas, o que é um dos vários pontos em que a orientação do continente indica, silenciosamente, o número errado. A questão da residência, para quem não é cidadão da UE, passa agora inteiramente por as vias comuns de visto D.

Por que motivo as agências continuam a responder a esta pesquisa

Uma agência que anuncia um imóvel na Madeira com golden visa está a descrever um regime que terminou em 2023. Isso pode aparecer diretamente no anúncio. Mais frequentemente, a formulação é mais suave: opções de residência disponíveis, um caminho para a residência, ou elegível para golden visa. O imóvel é real; o direito associado a ele não é.

A versão honesta é curta. Comprar uma casa aqui é uma boa razão para comprar uma casa aqui. Não é uma via para uma autorização de residência desde 7 de outubro de 2023, e quem tiver um plano dependente dessa autorização precisa de um instrumento completamente diferente. Se essa pessoa deve também esperar um passaporte português no final do processo é uma questão distinta que se tornou mais longa em 2026.

O que não foi possível confirmar para esta página

O visualizador HTML do dre.pt serve uma estrutura de aplicação JavaScript a clientes que não sejam navegadores, pelo que a Lei n.º 56/2023 foi lida no PDF oficial do Diário da República, 1.ª série, n.º 194, de 6 de outubro de 2023. O URL é indicado aqui para poder ser verificado num navegador, e o conteúdo foi corroborado por várias análises jurídicas independentes da alteração.

Essa é uma base mais fraca do que a leitura do texto principal por trás da maioria dos números neste site, e é declarada em vez de escondida. O que não está em dúvida é o próprio encerramento, a sua data, e o limite de exposição indireta. O que merece confirmação face ao texto consolidado da Lei n.º 23/2007 antes de alguém agir é a redação atual das vias que permanecem abertas, uma vez que estas foram alteradas desde 2023.