Comprar imóvel

A Madeira tem a sua própria tabela de IMT, e um comprador não residente não beneficia dela

Verificado em 27 de agosto de 2026 Por Nuno M. Tavares, no Funchal 9 min de leitura
Paisagem urbana do Funchal a subir pelas encostas a partir do porto, vista da baía ao largo

A resposta curta

O IMT sobre habitação na Madeira é cobrado com base nas tabelas de escalões próprias da região, cada limiar um quarto acima do equivalente no continente. Desde 25 de maio de 2026, essa escala deixou de se aplicar a um comprador que não seja residente fiscal em Portugal: o artigo 17.º do Código do IMT cobra, em vez disso, uma taxa fixa sobre habitação, reembolsável em duas situações definidas.

Aumento dos escalões da Madeira em relação ao continente

25%

Aplica-se a cada limiar e a cada parcela dedutível. As próprias taxas mantêm-se inalteradas, pelo que o efeito é um imposto mais baixo sobre o mesmo preço.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Escalão isento de IMT no continente, habitação própria e permanente

€106 346

Artigo 17.º, n.º 1, alínea a) do Código do IMT, com os limiares de 2026. Apresentado para comparação com o valor regional.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, continente · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Escalão isento de IMT na Madeira, habitação própria e permanente

€132 933

Limite superior do escalão isento na Tabela IV. Na Tabela VI, o mesmo limiar corresponde ao limite superior do escalão inicial, tributado em vez de isento.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Limite superior do segundo escalão, tabelas de habitação da Madeira

€181 838

Mesmo limiar na Tabela IV e na Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Limite superior do terceiro escalão, tabelas de habitação da Madeira

€247 934

Mesmo limiar na Tabela IV e na Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Limite superior do quarto escalão, tabelas de habitação da Madeira

€413 174

Mesmo limiar na Tabela IV e na Tabela VI, e o mesmo valor do teto de isenção da Tabela V.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026
Mais 20 valores com fonte nesta página

Limite superior do quinto escalão, Tabela IV (habitação própria e permanente)

€826 228

Acima deste valor, o imposto deixa de ser progressivo e passa a ser aplicado de forma fixa sobre o valor total.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Limite superior do quinto escalão, Tabela VI (não habitação própria e permanente)

€792 414

Inferior ao equivalente da Tabela IV. Este e o escalão inicial são os únicos dois pontos em que as duas tabelas diferem.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Limiar acima do qual o IMT é aplicado de forma fixa sobre o valor total, Madeira

€1 438 566

Mesmo valor na Tabela IV e na Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Teto de isenção de IMT, primeira habitação própria e permanente, comprador com 35 anos ou menos

€413 174

Tabela V. Condicionada a que a aquisição seja de primeira habitação própria e permanente.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa de entrada do IMT, habitação que não seja habitação própria e permanente

1%

Tabela VI. Cobrada a partir do primeiro euro; esta tabela não tem escalão isento.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa do segundo escalão, tabelas de habitação da Madeira

2%

Marginal dentro do escalão, com uma parcela a abater aplicada no balcão.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa do terceiro escalão, tabelas de habitação da Madeira

5%

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa do quarto escalão, tabelas de habitação da Madeira

7%

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa do quinto escalão, tabelas de habitação da Madeira

8%

O último escalão marginal. Acima do seu limite, o imposto passa a ser aplicado à taxa única sobre a totalidade do valor.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa única no intervalo superior, tabelas de habitação da Madeira

6%

Aplicada à totalidade do valor, não apenas ao excedente.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa única máxima, tabelas de habitação da Madeira

7,5%

Aplicada à totalidade do valor acima do limiar máximo. Idêntica à taxa máxima do continente.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

IMT sobre terrenos rústicos

5%

Taxa única prevista no artigo 17.º, n.º 1, alínea d) do Código do IMT. Não é afetada pela majoração regional dos escalões, que se aplica às tabelas de habitação.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

IMT sobre outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas

6,5%

Taxa única prevista no artigo 17.º, n.º 1, alínea e) do Código do IMT.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido a 26 de agosto de 2026

Taxa de IMT sobre habitação adquirida por um adquirente que não seja residente fiscal

7,5%

Artigo 17.º, n.º 10 do Código do IMT, aditado pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. O número estabelece que a taxa "é sempre de 7,5 %" sobre prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, sem aplicação de qualquer isenção ou redução. Substitui a tabela de escalões em vez de se inserir nela.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Data em que a taxa fixa para não residentes entrou em vigor

25 de maio de 2026

O decreto foi publicado a 20 de maio de 2026 e não fixa uma entrada em vigor especial para a alteração ao IMT, pelo que se aplica a regra geral e este entrou em vigor no quinto dia após a publicação. Os simuladores portugueses de IMT publicam a mesma data.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Prazo para se tornar residente fiscal e reclamar a diferença

2 anos

Artigo 17.º, n.º 10, alínea b) do Código do IMT. A residência é aferida nos termos do artigo 16.º do Código do IRS, pelo que depende da residência e não da nacionalidade. O prazo conta-se a partir da data da aquisição.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Limite máximo de renda mensal para a via de arrendamento que permite escapar à taxa fixa

2,5 vezes o salário mínimo mensal nacional de 2026

Artigo 17.º, n.º 10, alínea c) do Código do IMT, que remete para o artigo 2.º, n.os 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 97/2026. O decreto indica o multiplicador em vez de um montante em euros, e permite que o limite seja atualizado por portaria, pelo que é o multiplicador que aqui se publica.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Tempo mínimo durante o qual o imóvel deve estar arrendado ao abrigo da via de arrendamento

36 meses

Artigo 17.º, n.º 10, alínea c) do Código do IMT. Os meses não têm de ser consecutivos, mas têm de ocorrer dentro dos primeiros cinco anos após a aquisição, e o próprio contrato de arrendamento tem de ser celebrado no prazo de seis meses a contar desta.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Prazo para requerer o reembolso junto da autoridade tributária

6 meses

Artigo 17.º, n.º 12 do Código do IMT. O prazo conta-se a partir da data em que o adquirente se torna residente, ou da data em que é celebrado o contrato de arrendamento elegível, e não a partir da escritura. Nada é reembolsado automaticamente.

Diário da República, em vigor desde 25 de maio de 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

Taxa de IMT quando o adquirente é domiciliado numa jurisdição de baixa tributação constante de lista

10%

Artigo 17.º, n.º 4 do Código do IMT, na redação dada pela Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro: a taxa "é sempre de 10 %", sem aplicação de qualquer isenção ou redução. O n.º 10 é expresso sem prejuízo do n.º 4, pelo que, quando ambos sejam aplicáveis, prevalece este último.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · verificar · lido em 27 de agosto de 2026

O IMT é o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e, numa compra na Madeira, é quase sempre a maior rubrica isolada depois do preço. Os imóveis na Região Autónoma não são avaliados segundo a tabela do continente. Têm a sua própria tabela, e a diferença é a favor do comprador.

Há agora uma segunda parte nessa frase, e para um comprador que não seja residente fiscal em Portugal essa é a parte mais importante. Uma vez que 25 de maio de 2026 um comprador que não é residente fiscal em Portugal é retirado por completo das tabelas de escalões numa compra de habitação e paga uma taxa única fixa. A vantagem regional descrita a seguir é real, mas não vale nada para esse comprador enquanto não reunir as condições para uma de duas formas de a recuperar.

As tabelas são as que estão em vigor para 2026, retiradas dos próprios diplomas em vez de um resumo destes. A taxa fixa acima é recente o suficiente para que uma fonte anterior a ela nem sequer a mencione, o que é a diferença que vale a pena verificar antes de confiar em qualquer valor sobre este assunto.

Os escalões estão um quarto mais altos, por isso o imposto sai mais baixo

Todos os limiares das tabelas regionais, e todas as parcelas a abater usadas no cálculo, são 25% superiores ao equivalente do continente. As próprias taxas mantêm-se inalteradas. Como a escala sobe enquanto as taxas se mantêm, o mesmo preço de compra cai num escalão mais baixo na Madeira do que cairia em Lisboa, e o imposto é menor.

O exemplo mais claro está na base da tabela de habitação própria e permanente. No continente, o escalão isento termina em €106 346. Na Madeira estende-se até €132 933.

Esta é uma das poucas regras específicas da Madeira que retira um custo em vez de o adicionar, o que é suficientemente raro para o dizer com clareza: a maioria das diferenças regionais nesta ilha vai no sentido contrário.

Há uma ressalva que acompanha tudo isto, e é a secção seguinte: desde 25 de maio de 2026 um comprador que não é residente fiscal em Portugal paga uma taxa fixa sobre a habitação, em vez de ser colocado nesta escala.

A taxa fixa para não residentes, que substitui tudo isto

Tudo o que está acima e abaixo descreve uma escala progressiva. Quando o comprador não é residente fiscal em Portugal, essa escala não se aplica.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, reescreveu o artigo 17.º do Código do IMT e acrescentou um n.º 10. Em vigor desde 25 de maio de 2026, estabelece que a taxa é sempre 7,5% na aquisição de um prédio urbano, ou de uma fração autónoma deste, destinado exclusivamente a habitação, sem qualquer isenção ou redução de qualquer tipo, sempre que o adquirente não seja residente. Não acrescenta um escalão à tabela. Substitui a tabela.

Isto contraria o resto desta página, por isso vale a pena dizê-lo com clareza: a vantagem regional é uma alteração aos limiares, e esta disposição não utiliza limiares. Um não residente que compre um apartamento no Funchal e um não residente que compre o mesmo apartamento em Lisboa pagam agora a mesma taxa sobre ele. O critério é a residência, não a nacionalidade, e é aferido nos termos do artigo 16.º do Código do IRS.

As três situações que não abrange

O n.º 10 enumera-as, e são restritas.

A segunda e a terceira são formas de correção, não isenções, e a distinção custa dinheiro. O valor total é pago na escritura, em qualquer dos casos. O n.º 11 determina depois que a Autoridade Tributária anule a diferença entre o que foi pago e o que as taxas normais teriam produzido, e o n.º 12 exige que o pedido seja feito no prazo de 6 meses a contar da obtenção da residência, ou da assinatura do contrato de arrendamento. Nada é devolvido automaticamente, e esse prazo conta-se a partir do evento que confere o direito, e não a partir da compra.

O que não abrange

O número refere-se a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação. Os terrenos rústicos, os outros prédios urbanos e as demais aquisições onerosas indicadas mais abaixo mantêm as suas próprias taxas fixas, por isso um não residente que compre um terreno para construir não é abrangido por esta disposição. Uma ruína classificada como outro prédio urbano em vez de habitação também fica fora dela, e é a caderneta predial que determina qual dos casos se aplica.

A taxa que prevalece sobre esta

O n.º 10 começa por ressalvar o n.º 4, que cobra 10%, também sem qualquer isenção ou redução, quando o adquirente tenha domicílio fiscal num país, território ou região constante da lista portuguesa de regimes fiscais claramente mais favoráveis. Quando ambos seriam aplicáveis, prevalece o n.º 4. Uma versão anterior desta página referia que esse número não tinha sido possível localizar na fonte. Foi entretanto consultado, e o valor consta acima.

A representação fiscal, a outra regra sobre a qual os não residentes costumam perguntar, não é de todo uma taxa de imposto e foi alterada em 2022. Está abordada em o guia de compra passo a passo.

De onde vem a majoração, e a afirmação que a atribui mal

A base legal é o artigo único da Lei n.º 21/90, de 4 de agosto, uma lei nacional que majora as tabelas de escalões do artigo 17.º do Código do IMT para as Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira. A Autoridade Tributária publica as tabelas resultantes numa instrução administrativa, e a instrução de 2026 declara expressamente que as Tabelas IV, V e VI foram elaboradas em conformidade com esse artigo único.

Não é um decreto regional

O orçamento regional da Madeira para 2026, o Decreto Legislativo Regional n.º 8/2025/M, contém apenas artigos sobre o imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e coletivas. Não tem qualquer artigo sobre IMT. O decreto regional cujo número é por vezes citado junto dos valores fiscais da Madeira, o Decreto Legislativo Regional n.º 1/2026/M, fixa o salário mínimo regional e nada tem a ver com o imposto sobre as transmissões de imóveis.

Qualquer fonte que atribua os escalões do IMT da Madeira a um decreto regional identificou mal o diploma, mesmo quando apresenta os números certos. Isto importa por uma razão prática, e não por pedantismo: um leitor a quem é indicado o diploma errado não consegue verificar o valor, e não saberá onde procurar quando este mudar.

Quando muda

Os limiares regionais mudam quando os do continente mudam. Os valores do continente são atualizados pela lei do orçamento do Estado, e a Autoridade Tributária publica as tabelas correspondentes para o Continente e para ambas as Regiões Autónomas em conjunto. As tabelas nesta página têm a data da instrução de 2026, que é a data a verificar.

Tabela IV: habitação própria e permanente na Madeira

As taxas são marginais dentro dos escalões, e depois únicas no topo.

As duas últimas linhas dessa lista não são escalões marginais. Assim que o valor as ultrapassa, a taxa única aplica-se à totalidade da aquisição, razão pela qual o imposto salta em vez de subir progressivamente nesses dois pontos.

Tabela V: habitação própria permanente, comprador com trinta e cinco anos ou menos

Não há qualquer IMT até €413 174 quando a aquisição é de primeira habitação própria e permanente e o comprador tem trinta e cinco anos ou menos. Esse limiar corresponde ao mesmo valor do topo do quarto escalão da tabela normal, o que torna o benefício substancial nesta ilha.

Este benefício vem associado a duas condições, ambas fáceis de não notar. Tem de ser primeira habitação própria e permanente, não apenas a primeira compra do comprador, nem um imóvel onde se vá viver apenas parte do tempo.

Tabela VI: segundas habitações, casas de férias e imóveis comprados para arrendar

É nesta tabela que se enquadra uma casa de férias, uma segunda habitação ou um imóvel comprado para arrendar, e não tem escalão isento. O imposto começa em 1% a partir do primeiro euro.

Os limites dos escalões são idênticos aos da tabela de habitação própria e permanente, exceto em dois pontos: na base, onde a isenção passa a imposto, e no topo do 8% escalão, que termina em €792 414 aqui, contra €826 228 na Tabela IV.

Fora da habitação, o imposto é uma taxa fixa: 5% sobre terrenos rústicos, e 6,5% sobre outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas. Uma ruína num terreno de encosta é frequentemente enquadrada nesta segunda categoria e não como habitação, o que altera a taxa.

Como funciona efetivamente o cálculo

Ao abrigo do artigo 17.º, n.º 3, do Código do IMT, quando o valor ultrapassa o primeiro escalão, este é dividido em duas partes: uma parte igual ao topo do escalão mais elevado em que se enquadra, tributada à taxa média desse escalão, e o excedente, tributado à taxa marginal do escalão seguinte. As tabelas publicadas exprimem a mesma aritmética na forma abreviada utilizada ao balcão, como uma taxa aplicada à totalidade do valor com uma parcela fixa a deduzir posteriormente.

Essas parcelas a abater são atualizadas pelo mesmo 25% que os limiares. Um cálculo que, embora correto noutros aspetos, utilize os limiares da Madeira com as parcelas do continente produz um resultado errado, e este é um erro suficientemente comum para que ambas as colunas devam ser lidas na mesma tabela.

O valor sobre o qual a taxa é aplicada é o mais elevado entre o preço do contrato e o valor patrimonial tributável constante da caderneta predial, nos termos do artigo 12.º do mesmo código. Todas as outras linhas da transação estão em quanto custa comprar na Madeira.

Perguntas que as pessoas realmente fazem

O IMT é mais alto ou mais baixo na Madeira do que no continente?

Mais baixo, para o mesmo preço de compra. Todos os limiares das tabelas regionais situam-se 25% acima do equivalente no continente, mantendo-se as taxas iguais, pelo que um determinado preço se enquadra num escalão mais baixo. O escalão isento para habitação própria e permanente termina em €106 346 no continente e em €132 933 na Madeira.

É um decreto regional da Madeira que define os escalões do IMT?

Não. A atualização é nacional: o artigo único da Lei n.º 21/90, de 4 de agosto, que abrange ambas as Regiões Autónomas, aplicado às tabelas do artigo 17.º do Código do IMT e publicado anualmente pela Autoridade Tributária. O orçamento regional da Madeira para 2026 contém artigos apenas sobre o imposto sobre o rendimento e não contém qualquer artigo sobre o IMT. As fontes que atribuem os escalões a um decreto regional identificam incorretamente o instrumento legal.

Os não residentes pagam mais IMT em Portugal?

Sim, desde 25 de maio de 2026, e a diferença é grande. O n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT cobra uma taxa fixa 7,5% sobre prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação quando o adquirente não é residente, sem qualquer isenção ou redução, em vez da tabela de escalões. Duas vias permitem recuperar a diferença: tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de 2 anos a contar da aquisição, ou arrendar o imóvel para habitação a renda moderada, através de um contrato que reúna as condições exigidas. Ambas as vias são reclamadas junto da Autoridade Tributária posteriormente, e não aplicadas na escritura. O n.º 4 prevalece sobre ambas, a 10%, quando o adquirente tenha domicílio numa jurisdição constante da lista.

A tabela de IMT mais baixa da Madeira ajuda um comprador não residente?

Não enquanto permanecerem não residentes. A vantagem regional é um aumento dos limiares nas tabelas de escalões, e a taxa fixa 7,5% cobrada sobre habitação nos termos do n.º 10 não utiliza limiares, pelo que não há nada para o aumento alterar. Volta a ter relevância se o comprador se tornar residente fiscal no prazo de 2 anos e reclama, porque o reembolso é calculado em função das taxas normais, que na Madeira são as regionais.

Que taxa se aplica à compra de terreno na Madeira?

O terreno rústico é tributado a uma taxa fixa de 5%, e os outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas a uma taxa fixa de 6,5%. Essas taxas fixas situam-se fora das tabelas escalonadas da habitação, pelo que o agravamento regional não as altera. Um edifício devoluto num lote é frequentemente classificado como outro prédio urbano e não como habitação, e é a caderneta predial que determina qual.

Sobre que valor incide o imposto?

O mais elevado entre o preço do contrato e o valor patrimonial tributário registado na caderneta predial, nos termos do artigo 12.o do Código do IMT. O imposto do selo sobre a aquisição usa a mesma base, e ambos estão previstos em quanto custa comprar na Madeira.

De onde vem isto

  1. Autoridade Tributária e Aduaneira: Ofício Circulado n.o 40129/2026, de 6 de janeiro — tabelas de IMT para o Continente e as Regiões Autónomas. info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoe Lido a 26 de agosto de 2026.
  2. Autoridade Tributária e Aduaneira: Código do IMT, texto consolidado (arts. 12.o e 17.o). info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/ Lido a 26 de agosto de 2026.
  3. Autoridade Tributária e Aduaneira, Região Autónoma da Madeira: Taxas e benefícios fiscais — colunas do Continente e da RAM lado a lado. at.madeira.gov.pt/ficheiros/RAM-TaxasBeneficios.pdf Lido a 26 de agosto de 2026.
  4. Região Autónoma da Madeira: Decreto Legislativo Regional n.o 8/2025/M — Orçamento da Região Autónoma da Madeira para 2026 (apenas os artigos relativos ao imposto sobre o rendimento, sem artigo relativo ao IMT). at.madeira.gov.pt/Ficheiros/Diplomas/DLR/ORAM2026.pdf Lido a 26 de agosto de 2026.
  5. Diário da República: Decreto Legislativo Regional n.o 8/2025/M, registo na DRE. diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-legislativo-regional/8 Lido a 26 de agosto de 2026.
  6. Diário da República: Decreto Legislativo Regional n.o 1/2026/M, de 3 de fevereiro — o decreto do salário mínimo regional, aqui citado apenas para mostrar o que não é. files.diariodarepublica.pt/1s/2026/02/02300/0001400015.pdf Lido a 26 de agosto de 2026.
  7. Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação (artigo 6.º altera o artigo 17.º do Código do IMT). files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf Lido a 27 de agosto de 2026.
  8. Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — registo DRE. diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227 Lido a 27 de agosto de 2026.
  9. Autoridade Tributária e Aduaneira: Código do IMT, artigo 17.º — tabela das taxas, incluindo o n.º 4 e o n.º 10. info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/ Lido a 27 de agosto de 2026.

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