O que um não residente pode efetivamente pedir emprestado em Portugal

O que o Banco de Portugal realmente limita

A recomendação macroprudencial baseada no mutuário estabelece limites de loan-to-value para novo crédito a consumidores:

• 90%*, fonte: Banco de Portugal, em vigor desde 2018, consolidado em 2022, lido a 8 de setembro de 2026 para crédito destinado a habitação própria permanente;
• 80%*, fonte: Banco de Portugal, em vigor desde 2018, consolidado em 2022, lido a 8 de setembro de 2026 para crédito destinado a outras finalidades;
• 100%*, fonte: Banco de Portugal, em vigor desde 2018, consolidado em 2022, lido a 8 de setembro de 2026 em casos limitados, como imóvel já detido pela instituição de crédito ou detido em regime de leasing.

Duas coisas sobre o seu estatuto precisam de ser afirmadas com precisão. É dirigida às instituições e não aos mutuários, e é uma recomendação dentro do quadro macroprudencial, e não um máximo legal escrito num contrato de crédito. Está em vigor desde 2018 e foi consolidada em 2022, por isso não é uma restrição nova e não surgiu com nenhuma legislação habitacional recente.

O limite máximo não é a oferta

A recomendação é um máximo que uma instituição não deve exceder. Não é um mínimo, nem é um compromisso de emprestar perto desse valor. Os bancos aplicam os seus próprios limites internos e, para os candidatos que vivem fora de Portugal, esses limites são mais restritivos.

Esta página não indica um valor de loan-to-value para não residentes. Os intervalos que circulam em artigos sobre relocalização e em sites de intermediários de crédito não são publicados por nenhum banco nas suas próprias páginas, nem são publicados pelo Banco de Portugal. São estimativas de profissionais do setor, repetidas até parecerem oficiais, e descrevem uma política comercial e não uma regra. Uma regra pode ser citada. Uma política comercial muda quando uma comissão de crédito decide que mudou.

O que se segue disto não é glamoroso, mas é verdadeiro: o único valor que significa alguma coisa é aquele que uma instituição identificada dá por escrito para um candidato identificado e um imóvel identificado. Tudo o que vem antes disso é um palpite disfarçado de percentagem.

O imposto do selo sobre o empréstimo é uma linha separada do imposto do selo sobre a compra

As operações de crédito estão sujeitas a imposto do selo nos termos da verba 17 da Tabela Geral do Imposto do Selo, escalonado em função do prazo do crédito, com um encargo separado sobre a própria garantia hipotecária. A verba é a referência correta e é onde o encargo se encontra.

As percentagens por escalão normalmente citadas para o crédito à habitação não são indicadas aqui, porque não foram lidas diretamente da tabela para esta página. O encargo do lado da compra é uma verba diferente e está confirmado: imposto do selo de 0,8%*, fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consultado a 26 de agosto de 2026 sobre a aquisição, cobrado sobre a mesma base tributável do imposto de transmissão. O resto da aritmética do dia da escritura está em quanto custa comprar na Madeira, e o próprio IMT, que para um comprador que não seja residente fiscal em Portugal é uma taxa fixa sobre habitação e não os escalões da Madeira, em o guia do IMT.

As comissões de processamento do banco, as taxas de avaliação e o custo dos seguros exigidos são de natureza comercial e variam de banco para banco. São indicados mediante orçamento, não publicados, e também não aparece qualquer valor para eles neste site.

A conta e o processo vêm antes do empréstimo

A abertura da conta é onde um pedido de um não residente geralmente atrasa, e a razão é o regime de combate ao branqueamento de capitais, e não a decisão de crédito. Nos termos da Lei n.º 83/2017, o banco tem de identificar e verificar o cliente. Para uma pessoa singular, os elementos de identificação legalmente exigidos incluem o nome completo, a data de nascimento e a nacionalidade, o tipo, número, validade e entidade emissora do documento de identificação, e o número de identificação fiscal ou o seu equivalente estrangeiro.

Na prática, a um não residente são pedidos um passaporte válido, um número de identificação fiscal português, comprovativo de residência no país de origem datado dos últimos três meses, e prova de rendimentos ou de origem dos fundos. Este último elemento não consta de nenhuma lista legal. Resulta da obrigação de diligência baseada no risco, razão pela qual dois candidatos podem ser solicitados a apresentar documentação visivelmente diferente sem que nenhum dos bancos esteja a ser inconsistente.

O Aviso específico do Banco de Portugal atualmente em vigor sobre a identificação de clientes e a diligência devida não foi identificado na fonte para esta página, por isso não é citado por número. Os passos em si encontram-se em abrir uma conta bancária portuguesa, e o número fiscal que antecede tudo em obter um NIF.

O que a hipoteca altera no dia da escritura

A transmissão em si é titulada da mesma forma com ou sem empréstimo: por escritura pública perante notário, ou por documento particular autenticado. O que a hipoteca acrescenta é um segundo registo, o do encargo, além do registo da aquisição, mais o cancelamento de qualquer encargo anterior que o vendedor esteja a liquidar com o produto da venda.

Tudo isto pode ser tratado em conjunto num balcão Casa Pronta, que é a via habitual quando está envolvida uma hipoteca. A sequência em torno destes passos não se altera, e está descrita em o guia de compra passo a passo.