Acheter un bien à Madeira, étape par étape

L'ordre dans lequel cela se déroule réellement

1. Un numéro fiscal portugais pour chaque acheteur nommé sur l'acte.
2. Recherche, visite et vérification des documents relatifs au bien concerné.
3. Contrato-promessa de compra e venda, avec le dépôt.
4. Escritura publica devant notaire, ou document privé authentifié.
5. Enregistrement au Registo Predial, avec les déclarations fiscales qui l'accompagnent.

Les trois dernières étapes peuvent se regrouper en une seule séance au guichet Casa Pronta, où la vente, les enregistrements et les obligations fiscales associées sont réalisés ensemble. Ce regroupement est de nature administrative. Il ne change rien à ce à quoi chacune des étapes engage les parties.

Le numéro fiscal, et la règle sur le représentant fiscal qui a changé

Un numéro fiscal portugais est nécessaire avant tout achat, ouverture de compte bancaire ou contrat de service. Il est délivré par l'Autoridade Tributária e Aduaneira, et un non-résident peut être enregistré avec une adresse étrangère, auquel cas le registre le désigne comme non-résident. Les modalités sont décrites dans le guide pour obtenir un NIF, et le récit qui suit dans l'ouverture d'un compte bancaire portugais.

L'obligation de représentant fiscal a changé en juillet 2022, et un texte écrit avant cette date donne la réponse inverse. Voici la règle telle qu'elle s'applique aujourd'hui. Le Decreto-Lei n.º 44/2022 a modifié l'article 19 de la Lei Geral Tributária afin que l'obligation de désigner un représentant ne s'applique pas aux contribuables qui adhèrent à l'un des canaux de notification dématérialisés : le service public de notification électronique lié à la Morada Única Digital, le régime des notifications et citations électroniques sur le Portal das Finanças, ou la caixa postal eletrónica.

Deux autres points sont régulièrement mal rapportés. Premièrement, la simple attribution d'un numéro fiscal à un non-résident ayant une adresse dans un pays tiers ne déclenche pas à elle seule l'obligation. Celle-ci s'applique dès qu'une relation fiscale existe, ce que la possession d'un bien au Portugal crée. Deuxièmement, pour les contribuables résidant hors de l'UE ou de l'EEE, l'annulation de l'adhésion au canal de notification électronique ne prend effet qu'une fois qu'un représentant fiscal a d'abord été désigné. Le représentant ne peut pas être simplement supprimé une fois le canal électronique désactivé.

Là où les sources divergent

Les documents professionnels plus anciens situent la dérogation à l'article 19, paragraphes 8 et 10, de la Lei Geral Tributária. Les lectures du texte consolidé postérieur au Decreto-Lei n.º 44/2022 la situent aux paragraphes 14, 15 et 16. Ces deux versions divergent, et le texte consolidé de la LGT n'a pas été consulté directement ici pour trancher. Le fond de la règle n'est pas contesté. Seule la numérotation des paragraphes l'est.

L'agent, et le mot qui n'est pas une licence

La médiation immobilière au Portugal exige une licence, l'AMI, délivrée par l'IMPIC et inscrite sur un registre public. Elle s'attache à l'entreprise de médiation — une société ou un entrepreneur individuel — et non à la personne qui fait visiter le bien. Un angariador imobiliário source des annonces et des clients pour une entreprise agréée, ne détient pas d'AMI en propre, et ne peut pas exercer la médiation de façon indépendante.

La recherche dans le registre prend environ une minute et est expliquée dans comment vérifier qu'un agent immobilier est agréé. La vérification ne coûte rien, et elle doit être faite avant qu'un dépôt n'existe, pas après.

Les documents qui déterminent si un bien peut être vendu

Caderneta predial urbana

L'extrait du registre fiscal du bien, délivré par l'Autoridade Tributária. Il comporte la description, le numéro d'article dans la matriz, le propriétaire enregistré, et le valor patrimonial tributário. Ce dernier chiffre compte le jour de l'acte, car la taxe de transfert est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix du contrat et le VPT.

Licenca de utilizacao

Le permis d'utilisation certifie que le bâtiment peut légalement être occupé pour l'usage indiqué, en vertu du Regime Juridico da Urbanizacao e da Edificacao. Les bâtiments achevés avant 7 août 1951*, source : Diário da República, bâtiments achevés avant cette date, consulté le 26 août 2026 sont considérés comme n'en nécessitant pas, car aucune obligation de licence de ce type n'existait alors ; dans une vente, cela est normalement attesté par un certificat de la câmara municipal plutôt que par une licence. Un bien commercialisé comme logement mais autorisé pour un autre usage est un défaut courant, et c'est à ce stade qu'il apparaît.

Certificat énergétique

Un certificat énergétique est requis à chaque étape de la transaction, y compris la commercialisation et la publicité, le contrat de promesse et l'acte, sous réserve des exemptions légales. Les certificats sont délivrés par des experts qualifiés via le portail SCE, et le système de certification est géré par l'ADENE.

Ficha técnica da habitação

Une fiche technique des matériaux, systèmes et caractéristiques de construction d'un logement. Elle s'applique aux logements construits ou substantiellement reconstruits à partir des dates fixées par le diplôme, ce qui, en pratique, signifie les biens neufs et fortement rénovés. Les maisons anciennes n'ayant pas fait l'objet de travaux concernés sont couramment vendues sans cette fiche, et son absence sur une maison ancienne n'est pas en elle-même un défaut.

Le contrat de promesse est le moment où l'argent devient engagé

Le contrato-promessa de compra e venda engage les deux parties à réaliser la vente ultérieure. Pour les immeubles urbains et les fractions autonomes, le régime spécial exige un acte écrit, la reconnaissance en personne des signatures, et une certification notariale de l'existence de la licence d'utilisation ou de la licence de construction. Le dépôt versé avec celui-ci est le sinal, et non des frais de réservation.

En vertu de l'article 442, paragraphe 2, du Código Civil, si la partie qui a versé le sinal n'exécute pas ses obligations par sa propre faute, l'autre partie peut conserver ce qui a été remis. Si le manquement est celui de la partie qui l'a reçu, la partie qui a payé peut exiger le double du sinal*, source : Diário da República, art. 442, 755 et 830, consulté le 26 août 2026, ou, lorsque la chose a déjà été livrée, sa valeur au moment du manquement. L'alternative consiste à demander l'exécution spécifique en vertu de l'article 830.

Cette alternative est plus forte que ne le laisserait supposer le seul doublement de l'acompte. En vertu de l'article 830, paragraphe 3, dans les promesses portant sur le transfert d'un droit réel sur un immeuble ou une fraction autonome déjà construit, en construction ou encore à construire, le droit à l'exécution spécifique ne peut être exclu par les parties, même si le contrat contient un sinal ou une clause pénale. Un vendeur qui signe un contrat de promesse sur un appartement à Madeira et qui trouve ensuite une meilleure offre ne peut pas s'en dégager en restituant un acompte doublé, si l'acheteur promettant préfère obtenir l'appartement. L'acheteur promettant dispose également d'un droit de rétention en vertu de l'article 755, paragraphe 1, alinéa f).

Jour de l'acte : escritura ou documento particular autenticado

Le transfert peut être formalisé de deux manières. Soit par acte authentique devant notaire, soit par un document privé authentifié, rédigé et authentifié par un avocat, un solicitador ou un conservateur. Le Decreto-Lei n.º 116/2008 a introduit la seconde voie, et les deux ont le même effet aux fins du registre foncier. Il n'existe pas de tarif légal pour les prestations de transaction immobilière au Portugal ; les honoraires sont librement convenus entre les parties et leurs conseillers.

Casa Pronta est l'alternative intégrée : une procédure menée dans les conservatoires du registre, dans le cadre de laquelle la vente, les inscriptions associées d'acquisition, d'hypothèque et de radiation des charges antérieures, ainsi que les obligations fiscales connexes, sont traitées à un seul guichet en une seule séance. Ce que coûte chacune de ces lignes, et lesquelles peuvent être rattachées à un barème publié, est présenté dans ce que coûte l'achat à Madeira.

Les droits de mutation et le droit de timbre sont réglés dans le cadre de la transaction. À Madeira, les droits de mutation sont calculés selon les barèmes régionaux plutôt que les barèmes du continent, ce qui est l'erreur la plus courante dans la couverture anglophone de l'île. Il y a une seconde partie à cela : lorsque l'acheteur n'est pas résident fiscal au Portugal, un taux fixe sur le logement s'applique à la place, et les barèmes ne déterminent alors pas du tout la facture. Le guide de l'IMT présente le taux, la voie de résidence de deux ans et la voie de la location.

L'enregistrement est ce qui vous en rend propriétaire à l'égard de tous

Les faits soumis à un enregistrement obligatoire doivent être enregistrés. En vertu de l'article 8-B du Codigo do Registo Predial, l'obligation de faire procéder à l'enregistrement incombe à l'entité qui a établi l'acte, authentifié le document privé ou reconnu les signatures, et à défaut de leur intervention, à l'acheteur. En vertu de l'article 8-C, l'enregistrement doit être demandé dans 30 jours*, source: Diário da República, Le délai pour demander l'enregistrement après l'acte notarié, consulté le 29 août 2026 à compter de la date à laquelle le fait a été constaté par titre.

L'enregistrement est ce qui rend l'acquisition opposable aux tiers, et il fixe la priorité. Il n'affecte pas la validité entre l'acheteur et le vendeur. Un achat non enregistré reste un achat entre ces deux parties, et pratiquement inutile face à quiconque d'autre ayant une prétention concurrente sur le même bien.

Si le bien est déjà exploité en tant qu'Alojamento Local

Ce point a changé deux fois en quatorze mois, si bien que sur ce sujet, la date d'une source décide si elle est exacte. La position abrogée et celle actuellement en vigueur sont toutes deux exposées ici, avec le texte correspondant à chacune. La Lei n.º 56/2023 a rendu l'enregistrement Alojamento Local personnel et non transmissible, caduc en cas de transfert du titulaire, de cessation de l'activité, de location, de tout changement d'exploitant, et de cession de toute partie du capital social d'un titulaire personne morale, la seule exception étant la transmission aux héritiers. Pendant cette période, l'enregistrement attaché à un bien immobilier à Madeira n'avait aucune valeur de transfert.

Le Decreto-Lei n.º 76/2024 a abrogé cette construction. Depuis novembre 2024*, source : Diário da República, 2026, consulté le 26 août 2026 l'enregistrement n'est plus qualifié de personnel et incessible, et ne s'éteint plus du simple fait de la vente du bien. Un acheteur peut continuer à exploiter dans le cadre de l'enregistrement existant, sous réserve de mettre à jour les informations relatives au titulaire et de continuer à respecter les exigences techniques, de sécurité et municipales. L'article précis du Decreto-Lei n.º 128/2014 consolidé qui régit désormais ce point, indiqué comme étant l'article 9, n'a pas été vérifié à la source pour cette page. Ce qu'implique l'enregistrement à Madeira en particulier, où des organismes régionaux détiennent des compétences qui relèvent du niveau national ailleurs, est expliqué dans le guide de l'Alojamento Local.