Chaque ligne qui quitte le compte le jour de l'acte

Les deux lignes fixées par la loi

IMT, la taxe municipale sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers. C'est la variable dominante dans presque tous les achats. Les biens situés dans la Région autonome de Madeira sont évalués selon des tableaux de tranches distincts de ceux du continent, que l'Autoridade Tributária publie sous les noms Tabelas IV, V et VI. Pour une résidence permanente propre, l'impôt est nul jusqu'à €132 933*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026, puis augmente par tranche marginale au-delà.

Imposto do Selo sur l'acquisition. Droit de timbre de 0,8%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 est appliqué sur l'acquisition onéreuse de la propriété de biens immobiliers, sur la même base imposable que l'IMT, en vertu de la verba 1.1 de la Tabela Geral do Imposto do Selo. Il s'applique à Madeira dans les mêmes conditions que sur le continent. Il n'existe aucune réduction régionale de cette verba, ce qui doit être dit clairement, car les réductions régionales qui existent bien à Madeira, sur l'impôt sur le revenu, sont généralisées en affirmations sur les taxes foncières qui sont fausses.

L'impôt est calculé sur le montant le plus élevé entre le prix et la valeur cadastrale

En vertu de l'article 12 du Código do IMT, la valeur imposable est la plus élevée entre le prix du contrat et le valor patrimonial tributário, la valeur cadastrale inscrite sur la caderneta predial. Les deux impôts ci-dessus sont calculés sur ce montant.

La conséquence pratique est celle qu'aucun vendeur ne mentionne spontanément. Lorsqu'un vendeur propose d'inscrire un prix inférieur sur l'acte, l'impôt ne baisse pas, car la valeur cadastrale fixe un plancher. Lorsqu'un bien ancien a été récemment réévalué, la valeur cadastrale peut dépasser ce que paie le marché, et l'impôt est alors calculé sur le montant le plus élevé, quoi qu'il en soit. La caderneta predial mérite donc d'être lue avant une offre, pas après.

Le tableau d'IMT applicable est déterminé par l'usage, sauf si l'acheteur n'est pas résident fiscal

Depuis 25 mai 2026*, source : Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026, consulté le 27 août 2026 la première question n'est pas de savoir quel tableau, mais si l'acheteur est résident fiscal au Portugal. S'il ne l'est pas, et si le bien est un logement, l'article 17 du Código do IMT applique un taux forfaitaire 7,5%*, source : Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026, consulté le 27 août 2026 et les tableaux ci-dessous ne s'appliquent pas du tout. Cela est exposé dans le guide de l'IMT à Madeira, ainsi que les deux moyens de récupérer la différence par la suite. Ce qui suit décrit la situation d'un acheteur qui est résident fiscal ici.

Pour cet acheteur, la nationalité ne détermine pas le tableau, et rien d'autre chez lui, à lui seul, ne le fait non plus. C'est ce que sera le bien qui le détermine.

• Résidence permanente propre (Tabela IV). Nul jusqu'à €132 933*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026, puis par tranches marginales.
• Première résidence permanente propre, acheteur âgé de trente-cinq ans ou moins (Tabela V). Nul jusqu'à €413 174*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026.
• Logement qui n'est pas une résidence permanente propre (Tabela VI). Appliqué dès le premier euro à 1%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026, sans tranche exonérée en bas du barème.

Une maison de vacances, une résidence secondaire et un bien acheté pour être loué se trouvent tous sur la troisième ligne, quel que soit l'acheteur et quel que soit son lieu de résidence. C'est pourquoi le chiffre de la tranche à taux zéro si souvent ne s'applique pas à l'achat envisagé : il appartient à la première ligne ci-dessus, pas à la troisième. Les tableaux complets, ainsi que l'instrument juridique qui les fonde, se trouvent dans le guide de l'IMT à Madeira.

En dehors du logement, les taux sont forfaitaires : 5%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 sur les terrains rustiques, et 6,5%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 sur les autres biens urbains et autres acquisitions onéreuses. Au sommet des tableaux du logement, la structure progressive s'arrête également : au-delà de €1 438 566*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 la valeur totale est taxée à un taux forfaitaire de 7,5%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026.

Lequel de ces frais dispose d'un barème publié, et lequel n'en a aucun

Les frais d'enregistrement, le prix forfaitaire Casa Pronta, les émoluments notariaux et les honoraires juridiques figurent tous dans les guides en anglais sous forme de montants en euros présentés avec assurance, et ce ne sont pas tous des chiffres de même nature. Casa Pronta dispose d'un barème publié. Les émoluments notariaux privés et les honoraires juridiques n'en ont pas, et les chiffres cités pour ceux-ci proviennent de documents de praticiens plutôt que d'une règle publiée.

Les montants d'enregistrement et de Casa Pronta sont fixés par l'Instituto dos Registos e do Notariado, et le ministère de la Justice les publie. Ils ont désormais été vérifiés à la source. Casa Pronta facture en fonction du nombre d'actes d'enregistrement, et non de l'achat : €375*, source : Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Un seul acte d'enregistrement (ex. : acquisition ou hypothèque), consulté le 28 août 2026 pour un acte unique, et €700*, source : Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Plus d'un acte d'enregistrement (ex. : achat-vente avec financement bancaire impliquant plusieurs enregistrements), consulté le 28 août 2026 lorsqu'il y en a plus d'un — ce qui est le cas d'un achat avec financement bancaire, car l'acquisition et l'hypothèque sont chacune enregistrées. Chaque bien supplémentaire dans la même procédure ajoute €50*, source : Instituto dos Registos e do Notariado / Ministério da Justiça, Pour chaque immeuble supplémentaire, consulté le 28 août 2026Ø. L'enregistrement est inclus dans ce montant et n'est pas facturé à nouveau en plus.

Les honoraires juridiques n'ont aucun barème légal. Les prestations notariales et juridiques au Portugal sont facturées par accord libre, de sorte que toute fourchette présentée comme standard décrit un marché, pas une règle, et elle varie selon le cabinet, la langue de service et la complexité du titre.

Un prêt ajoute une ligne sur l'emprunt, pas sur l'achat

Les opérations de crédit sont soumises au droit de timbre au titre de la verba 17 de la Tabela Geral do Imposto do Selo, échelonné selon la durée du crédit, avec une charge distincte sur la garantie hypothécaire elle-même. La verba est la bonne. Les pourcentages par tranche habituellement cités pour le crédit immobilier n'ont pas été relevés dans le tableau pour cette page, ils ne sont donc pas indiqués, et il en va de même pour les frais de dossier bancaire et d'expertise, qui sont commerciaux et varient selon la banque.

Ce que la Banco de Portugal publie effectivement, c'est le plafond de la quotité de financement, et ce que les banques proposent réellement à un non-résident est une autre question, sans réponse publiée. Les deux sont traités dans prêts immobiliers pour non-résidents.

Pourquoi le total surprend

Trois éléments, aucun n'étant le pourcentage affiché en titre.

Le premier est le barème. Un acheteur qui lit qu'il existe une tranche à taux nul généreuse, puis achète une maison qu'il n'habitera pas de façon permanente, se retrouve dans un barème qui taxe dès le premier euro.

Le deuxième est la base. La taxe est calculée sur la valeur fiscale lorsqu'elle dépasse le prix, de sorte que le montant du contrat n'est pas toujours celui sur lequel la taxe est calculée.

Le troisième est le seuil au sommet. Les barèmes du logement sont progressifs au milieu et forfaitaires au sommet, de sorte que franchir €1 438 566*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 fait basculer l'acquisition entière vers un taux forfaitaire 7,5%*, source : Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, consulté le 26 août 2026 plutôt que de ne taxer que l'excédent.

Aucun pourcentage unique pour le total n'apparaît sur cette page. Deux de ses composantes ne peuvent pas être rattachées à un barème publié, et une fourchette construite en partie sur des chiffres sourcés et en partie sur des chiffres de blog est un chiffre de blog.