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Madeira dispose de son propre barème d'IMT, et un acheteur non-résident n'y a pas droit

Vérifié le 27 août 2026 Par Nuno M. Tavares, à Funchal 9 min de lecture
Paysage urbain de Funchal s'élevant sur les collines depuis le port, vu depuis le large de l'autre côté de la baie

La réponse courte

L'IMT sur le logement à Madeira est calculé selon les barèmes propres à la région, chaque seuil étant un quart au-dessus de l'équivalent continental. Depuis le 25 mai 2026, ce barème progressif ne s'applique plus à un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal : l'article 17 du Código do IMT applique à la place un taux fixe sur le logement, remboursable dans deux situations définies.

Majoration des tranches de Madeira par rapport au continent

25%

S'applique à chaque seuil et à chaque tranche déductible. Les taux eux-mêmes restent inchangés, de sorte que l'effet se traduit par un impôt plus faible pour le même prix.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Tranche exonérée d'IMT sur le continent, résidence principale

€106 346

Article 17, paragraphe 1, alinéa a) du Codigo do IMT, aux seuils de 2026. Indiqué à titre de comparaison avec le chiffre régional.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026, continent · vérifier · lu le 26 août 2026

Tranche exonérée d'IMT à Madeira, résidence principale

€132 933

Haut de la tranche exonérée dans la Tabela IV. Dans la Tabela VI, ce même seuil correspond au haut de la tranche d'entrée, imposée et non exonérée.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Haut de la deuxième tranche, tables du logement à Madeira

€181 838

Même seuil dans la Tabela IV et la Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Haut de la troisième tranche, tables du logement à Madeira

€247 934

Même seuil dans la Tabela IV et la Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Haut de la quatrième tranche, tables du logement à Madeira

€413 174

Même seuil dans la Tabela IV et la Tabela VI, et même chiffre que le plafond d'exonération de la Tabela V.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026
20 autres chiffres sourcés sur cette page

Haut de la cinquième tranche, Tabela IV (résidence principale)

€826 228

Au-delà, l'impôt cesse d'être progressif et devient forfaitaire sur la valeur totale.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Haut de la cinquième tranche, Tabela VI (résidence non principale)

€792 414

Inférieur à l'équivalent de la Tabela IV. Cette tranche et la tranche d'entrée sont les deux seuls points où les deux tables diffèrent.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Seuil au-delà duquel l'IMT est forfaitaire sur la valeur totale, Madeira

€1 438 566

Même chiffre dans la Tabela IV et la Tabela VI.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Plafond d'exonération d'IMT, première résidence principale, acheteur âgé de 35 ans ou moins

€413 174

Tabela V. Conditionnel à l'acquisition d'une première résidence principale.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux d'entrée de l'IMT, logement qui n'est pas une résidence principale

1%

Tabela VI. Appliqué dès le premier euro ; ce tableau ne comporte pas de tranche exonérée.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux de la deuxième tranche, tableaux du logement de Madeira

2%

Marginal au sein de la tranche, avec une parcelle déductible appliquée au guichet.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux de la troisième tranche, tableaux du logement de Madeira

5%

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux de la quatrième tranche, tableaux du logement de Madeira

7%

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux de la cinquième tranche, tableaux du logement de Madeira

8%

La dernière tranche marginale. Au-delà de son plafond, l'impôt devient fixe sur la totalité de la valeur.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux fixe dans la tranche supérieure, tableaux du logement de Madeira

6%

Appliqué à la totalité de la valeur, et non à l'excédent.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux fixe le plus élevé, tableaux du logement de Madeira

7,5%

Appliqué à la totalité de la valeur au-delà du seuil le plus élevé. Identique au taux le plus élevé du continent.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

IMT sur les terrains ruraux

5%

Taux fixe en vertu de l'article 17, paragraphe 1, alinéa d) du Código do IMT. Non affecté par la majoration régionale des tranches, qui s'applique aux tableaux du logement.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

IMT sur les autres biens urbains et autres acquisitions à titre onéreux

6,5%

Taux fixe en vertu de l'article 17, paragraphe 1, alinéa e) du Código do IMT.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 26 août 2026

Taux d'IMT sur un logement acheté par un acquéreur non résident fiscal

7,5%

L'article 17, paragraphe 10 du Código do IMT, ajouté par l'article 6 du Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Le paragraphe précise que le taux "é sempre de 7,5 %" sur un immeuble urbain ou une fraction autonome destiné exclusivement au logement, sans application d'exonération ni de réduction. Il remplace le barème par tranches au lieu de s'y insérer.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Date d'entrée en vigueur du taux fixe pour non-résidents

25 mai 2026

Le décret a été publié le 20 mai 2026 et ne fixe aucune entrée en vigueur particulière pour la modification de l'IMT, de sorte que la règle générale s'applique et qu'il est entré en vigueur le cinquième jour après sa publication. Les simulateurs d'IMT portugais publient la même date.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Délai pour devenir résident fiscal et réclamer la différence

2 ans

L'article 17, paragraphe 10, alinéa b) du Código do IMT. La résidence est appréciée selon l'article 16 du Código do IRS, de sorte que cela dépend de la résidence et non de la nationalité. Le délai court à compter de la date d'acquisition.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Plafond de loyer mensuel pour la voie de la location permettant d'échapper au taux fixe

2,5 fois le salaire minimum mensuel national de 2026

L'article 17, paragraphe 10, alinéa c) du Código do IMT, qui renvoie à l'article 2, paragraphes 2 et 3 du Decreto-Lei n.º 97/2026. Le décret indique le multiplicateur plutôt qu'un montant en euros, et permet que la limite soit actualisée par portaria, c'est donc ce multiplicateur qui est publié ici.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Durée minimale de location du bien dans le cadre de la voie de la location

36 mois

L'article 17, paragraphe 10, alinéa c) du Código do IMT. Les mois ne doivent pas nécessairement être consécutifs, mais ils doivent se situer dans les cinq premières années suivant l'acquisition, et le bail lui-même doit être signé dans les six mois suivant celle-ci.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Délai pour demander le remboursement auprès de l'administration fiscale

6 mois

L'article 17, paragraphe 12 du Código do IMT. Le délai court à compter de la date à laquelle l'acquéreur devient résident, ou de la date de signature du bail éligible, et non à compter de l'acte. Rien n'est remboursé automatiquement.

Diário da República, en vigueur depuis le 25 mai 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

Taux d'IMT lorsque l'acquéreur est domicilié dans une juridiction à fiscalité privilégiée figurant sur une liste

10%

L'article 17, paragraphe 4 du Código do IMT, dans la rédaction donnée par la Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro : le taux "é sempre de 10 %", sans exonération ni réduction. Le paragraphe 10 s'applique sans préjudice du paragraphe 4, de sorte que lorsque les deux pourraient s'appliquer, c'est ce dernier qui prévaut.

Autoridade Tributária e Aduaneira, 2026 · vérifier · lu le 27 août 2026

L'IMT est l'impôt municipal sur les transmissions à titre onéreux de biens immeubles, et lors d'un achat à Madeira, c'est presque toujours le poste le plus important après le prix. Les biens de la Région Autonome ne sont pas évalués selon le tableau du continent. Elle a le sien, et la différence joue en faveur de l'acheteur.

Il y a désormais une seconde partie à cette phrase, et pour un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal, c'est la partie la plus importante. Puisque 25 mai 2026 un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal est entièrement retiré des barèmes par tranches pour un achat de logement et se voit appliquer un taux unique forfaitaire. L'avantage régional décrit ci-dessous est réel, et il ne vaut rien pour cet acheteur jusqu'à ce qu'il remplisse les conditions de l'une des deux voies de retour.

Les tableaux sont ceux en vigueur pour 2026, tirés des textes eux-mêmes plutôt que d'un résumé de ceux-ci. Le taux forfaitaire ci-dessus est trop récent pour qu'une source antérieure en fasse mention, ce qui constitue la différence à vérifier avant de faire confiance à un quelconque chiffre sur ce sujet.

Les tranches sont plus élevées d'un quart, ce qui fait ressortir un impôt plus faible

Chaque seuil des tableaux régionaux, et chaque parcelle déductible utilisée dans le calcul, est 25% supérieur à l'équivalent continental. Les taux eux-mêmes restent inchangés. Comme l'échelle se décale vers le haut tandis que les taux restent fixes, le même prix d'achat tombe dans une tranche inférieure à Madeira qu'il ne le ferait à Lisbonne, et l'impôt est plus faible.

L'illustration la plus claire se trouve au bas du tableau de la résidence principale. Sur le continent, la tranche exonérée se termine à €106 346. À Madeira, elle va jusqu'à €132 933.

C'est l'une des rares règles propres à Madeira qui retire un coût au lieu d'en ajouter un, ce qui est suffisamment inhabituel pour le dire clairement : la plupart des différences régionales sur cette île vont dans l'autre sens.

Une réserve accompagne tout cela, et c'est l'objet de la section suivante : depuis 25 mai 2026 un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal se voit appliquer un taux forfaitaire sur le logement au lieu d'être soumis à ce barème progressif.

Le taux forfaitaire pour les non-résidents, qui remplace tout cela

Tout ce qui précède et ce qui suit décrit une échelle progressive. Lorsque l'acheteur n'est pas résident fiscal au Portugal, cette échelle ne s'applique pas.

Le Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a réécrit l'article 17 du Código do IMT et a ajouté un paragraphe 10. En vigueur depuis 25 mai 2026, il prévoit que le taux est toujours 7,5% applicable à l'acquisition d'un immeuble urbain, ou d'une fraction autonome de celui-ci, destiné exclusivement à l'habitation, sans aucune exonération ni réduction, chaque fois que l'acquéreur n'est pas résident. Il n'ajoute pas de tranche au barème. Il remplace le barème.

Cela va à l'encontre du reste de cette page, il convient donc de le dire clairement : la majoration régionale est une modification des seuils, et cette disposition n'utilise pas de seuils. Un non-résident qui achète un appartement à Funchal et un non-résident qui achète le même appartement à Lisbonne paient désormais le même taux. C'est la résidence, non la nationalité, qui est le critère, et il est apprécié selon l'article 16 du Código do IRS.

Les trois situations qu'il ne couvre pas

Le paragraphe 10 les énumère, et elles sont limitées.

Les deuxième et troisième cas sont des régularisations, non des exonérations, et cette distinction a un coût. Le montant intégral est payé lors de l'acte notarié dans tous les cas. Le paragraphe 11 prévoit ensuite que l'Autoridade Tributária annule la différence entre ce qui a été payé et ce que les taux ordinaires auraient produit, et le paragraphe 12 exige que la demande soit introduite dans un délai de 6 mois à compter de l'acquisition de la résidence, ou de la signature du bail. Rien n'est remboursé automatiquement, et ce délai court à partir de l'événement déclencheur plutôt qu'à partir de l'achat.

Ce qu'il ne concerne pas

Le paragraphe désigne les biens urbains destinés exclusivement à l'habitation. Les terrains rustiques, les autres biens urbains et les autres acquisitions à titre onéreux présentées plus bas conservent leurs propres taux forfaitaires, si bien qu'un non-résident achetant un terrain pour y construire n'est pas concerné. Une ruine classée comme autre bien urbain plutôt que comme logement se trouve également hors de son champ, et c'est la caderneta predial qui tranche.

Le taux qui prime sur lui

Le paragraphe 10 commence par préserver le paragraphe 4, qui applique 10%, là encore sans exonération ni réduction, lorsque l'acquéreur a son domicile fiscal dans un pays, territoire ou région figurant sur la liste portugaise des régimes fiscaux clairement plus favorables. Lorsque les deux s'appliqueraient, le paragraphe 4 prévaut. Une version antérieure de cette page indiquait que ce paragraphe n'avait pas pu être trouvé à la source. Il a depuis été consulté, et le chiffre figure ci-dessus.

La représentation fiscale, l'autre règle sur laquelle les non-résidents s'interrogent, n'est pas du tout un taux d'imposition et a changé en 2022. Elle est traitée dans le guide d'achat étape par étape.

D'où vient la majoration, et l'affirmation qui se trompe

La base légale est l'article unique de Lei n.º 21/90, de 4 de agosto, une loi nationale qui relève les tableaux de tranches de l'article 17 du Código do IMT pour les Régions Autonomes des Açores et de Madeira. L'Autoridade Tributária publie les tableaux qui en résultent dans une instruction administrative, et l'instruction de 2026 indique expressément que les Tabelas IV, V et VI ont été établies conformément à cet article unique.

Ce n'est pas un décret régional

Le budget régional de Madeira pour 2026, Decreto Legislativo Regional n.º 8/2025/M, ne contient que des articles sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques et des sociétés. Il ne comporte aucun article relatif à l'IMT. Le décret régional dont le numéro est parfois cité à côté des chiffres fiscaux de Madeira, Decreto Legislativo Regional n.º 1/2026/M, fixe le salaire minimum propre à la région et n'a rien à voir avec l'impôt sur les transmissions de biens immeubles.

Toute source qui attribue les tranches de l'IMT de Madeira à un décret régional a mal identifié l'instrument, même lorsqu'elle indique les bons chiffres. Cela importe pour une raison pratique plutôt que pédante : un lecteur à qui l'on indique le mauvais instrument ne peut pas vérifier le chiffre, et ne saura pas où chercher lorsqu'il changera.

Quand cela change

Les seuils régionaux évoluent lorsque ceux du continent évoluent. Les chiffres du continent sont mis à jour par la loi de finances de l'État, et l'Autoridade Tributária publie les tableaux correspondants pour le continent et pour les deux Régions Autonomes ensemble. Les tableaux de cette page portent la date de l'instruction de 2026, qui est la date de référence à vérifier.

Tabela IV : une résidence principale à Madeira

Les taux sont marginaux au sein des tranches, puis fixes au sommet.

Les deux dernières lignes de cette liste ne sont pas des tranches marginales. Dès que la valeur les atteint, le taux unique s'applique à la totalité de l'acquisition, ce qui explique que l'impôt bondisse plutôt qu'il n'augmente par paliers à ces deux points.

Tabela V : première résidence permanente, acheteur âgé de trente-cinq ans ou moins

Il n'y a aucun IMT jusqu'à €413 174 lorsque l'acquisition constitue une première résidence permanente et que l'acheteur est âgé de trente-cinq ans ou moins. Ce seuil correspond au même montant que le haut de la quatrième tranche du tableau ordinaire, ce qui rend cet allègement substantiel sur cette île.

Deux conditions l'accompagnent, et il est facile de les manquer toutes les deux. Il doit s'agir d'une première résidence permanente propre, et non simplement du premier achat de l'acheteur, ni d'un bien qui ne sera habité qu'une partie du temps.

Tabela VI : résidences secondaires, maisons de vacances, et tout bien acheté pour être mis en location

C'est le tableau dans lequel se classent une maison de vacances, une résidence secondaire ou un bien acheté pour la location, et il ne comporte aucune tranche exonérée. L'impôt commence dès 1% le premier euro.

Les limites des tranches sont identiques à celles du tableau de la résidence permanente, sauf à deux endroits : en bas, où l'exonération devient un impôt, et en haut de la 8% tranche, qui se termine à €792 414 ici contre €826 228 dans Tabela IV.

Hors logement, l'impôt est proportionnel et uniforme : 5% sur les terrains rustiques, et 6,5% sur les autres biens urbains et les autres acquisitions à titre onéreux. Une ruine sur un terrain en pente relève souvent de cette seconde catégorie plutôt que du logement, ce qui change le taux.

Comment le calcul fonctionne réellement

En vertu de l'article 17, paragraphe 3, du Codigo do IMT, lorsque la valeur dépasse la première tranche, elle est divisée en deux : une partie égale au sommet de la tranche la plus élevée dans laquelle elle s'inscrit, taxée au taux moyen de cette tranche, et l'excédent, taxé au taux marginal de la tranche suivante. Les tableaux publiés expriment le même calcul sous la forme abrégée utilisée au guichet, à savoir un taux appliqué à la valeur totale dont on déduit ensuite un montant fixe.

Ces montants déductibles sont majorés du même 25% coefficient que les seuils. Un calcul par ailleurs correct qui reprendrait les seuils de Madeira avec les montants déductibles du continent donnerait un résultat erroné, et c'est une erreur suffisamment fréquente pour que les deux colonnes doivent être lues dans le même tableau.

La valeur à laquelle le taux s'applique est la plus élevée entre le prix du contrat et la valeur imposable figurant sur la caderneta predial, en vertu de l'article 12 du même code. Toute autre ligne de la transaction est en ce que coûte l'achat à Madeira.

Les questions que les gens posent réellement

L'IMT est-il plus élevé ou plus faible à Madeira que sur le continent ?

Plus faible, pour un même prix d'achat. Chaque seuil des tableaux régionaux se situe 25% au-dessus de son équivalent sur le continent, alors que les taux restent identiques, si bien qu'un même prix se retrouve dans une tranche inférieure. La tranche exonérée pour une résidence permanente propre se termine à €106 346 sur le continent et à €132 933 à Madeira.

Un décret régional de Madeira fixe-t-il les tranches de l'IMT ?

Non. La majoration est nationale : l'artigo único de la Lei n.º 21/90, de 4 de agosto, qui couvre les deux Régions Autonomes, s'applique aux tableaux de l'article 17 du Codigo do IMT et est publiée chaque année par l'Autoridade Tributária. Le budget régional de Madeira pour 2026 ne comporte des articles que sur l'impôt sur le revenu et ne contient aucun article relatif à l'IMT. Les sources qui attribuent ces tranches à un décret régional se trompent d'instrument.

Les non-résidents paient-ils plus d'IMT au Portugal ?

Oui, depuis 25 mai 2026, et l'écart est important. Le paragraphe 10 de l'article 17 du Código do IMT applique un taux forfaitaire de 7,5% sur les biens urbains destinés exclusivement à l'habitation lorsque l'acquéreur n'est pas résident, sans exonération ni réduction, à la place du barème par tranches. Deux voies permettent de récupérer la différence : devenir résident fiscal au Portugal dans un délai de 2 ans à compter de l'acquisition, ou louer le bien à usage d'habitation à un loyer modéré dans le cadre d'un bail éligible. Les deux se demandent ensuite auprès de l'Autoridade Tributária, elles ne s'appliquent pas lors de l'acte. Le paragraphe 4 prime sur les deux, à 10%, lorsque l'acquéreur est domicilié dans une juridiction figurant sur la liste.

Le barème d'IMT plus bas de Madeira aide-t-il un acheteur non-résident ?

Pas tant qu'ils restent non-résidents. L'avantage régional est une majoration des seuils dans les tables par tranches, et le taux forfaitaire 7,5% appliqué au logement en vertu du paragraphe 10 n'utilise pas de seuils, il n'y a donc rien que la majoration puisse faire évoluer. Il redevient utile si l'acheteur devient résident fiscal dans 2 ans et demande le remboursement, car celui-ci est calculé par rapport aux taux ordinaires, qui à Madeira sont les taux régionaux.

Quel taux s'applique à l'achat d'un terrain à Madeira ?

Les terrains rustiques sont taxés à un taux fixe de 5%, et les autres biens urbains et autres acquisitions à titre onéreux à un taux fixe de 6,5%Ces taux fixes se situent en dehors des tableaux du logement par tranches, de sorte que la majoration régionale ne les modifie pas. Un bâtiment délabré sur une parcelle est souvent classé comme autre bien urbain plutôt que comme logement, et c'est la caderneta predial qui tranche.

Sur quelle valeur la taxe est-elle calculée ?

La plus élevée entre le prix du contrat et le valor patrimonial tributário inscrit sur la caderneta predial, en vertu de l'article 12 du Codigo do IMT. Le droit de timbre sur l'acquisition utilise la même base, et les deux sont énoncés dans ce que coûte l'achat à Madeira.

D'où cela provient

  1. Autoridade Tributária e Aduaneira : Oficio Circulado n.o 40129/2026, de 6 de janeiro — tableaux IMT pour le Continente et les Regiões Autónomas. info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoe Lu le 26 août 2026.
  2. Autoridade Tributária e Aduaneira : Codigo do IMT, texte consolidé (arts. 12.o et 17.o). info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/ Lu le 26 août 2026.
  3. Autoridade Tributária e Aduaneira, Região Autónoma da Madeira : Taxas e beneficios fiscais — colonnes Continente et RAM côte à côte. at.madeira.gov.pt/ficheiros/RAM-TaxasBeneficios.pdf Lu le 26 août 2026.
  4. Região Autónoma da Madeira : Decreto Legislativo Regional n.o 8/2025/M — Orcamento da Região Autónoma da Madeira para 2026 (articles sur l'impôt sur le revenu uniquement, aucun article IMT). at.madeira.gov.pt/Ficheiros/Diplomas/DLR/ORAM2026.pdf Lu le 26 août 2026.
  5. Diário da República : Decreto Legislativo Regional n.o 8/2025/M, fiche DRE. diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-legislativo-regional/8 Lu le 26 août 2026.
  6. Diário da República : Decreto Legislativo Regional n.o 1/2026/M, de 3 de fevereiro — le décret régional sur le salaire minimum, cité ici uniquement pour montrer ce qu'il n'est pas. files.diariodarepublica.pt/1s/2026/02/02300/0001400015.pdf Lu le 26 août 2026.
  7. Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação (artigo 6.º altera o artigo 17.º do Código do IMT). files.diariodarepublica.pt/1s/2026/05/09700/0001400040.pdf Consulté le 27 août 2026.
  8. Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — fiche DRE. diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227 Consulté le 27 août 2026.
  9. Autoridade Tributária e Aduaneira: Código do IMT, artigo 17.º — tabela das taxas, y compris les n.º 4 et n.º 10. info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/ Consulté le 27 août 2026.

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