Le Golden Visa immobilier a fermé en 2023 et n'a pas rouvert

Ce qui a été supprimé, et à quelle date

Trois investissements éligibles ont disparu d'un coup, pour les nouvelles demandes déposées à partir du 7 octobre 2023 :

• l'acquisition de biens immobiliers d'au moins €500 000*, source : Diário da República, supprimé le 7 octobre 2023, consulté le 26 août 2026;
• l'acquisition et la réhabilitation de biens immobiliers d'au moins €350 000*, source : Diário da República, supprimé le 7 octobre 2023, consulté le 26 août 2026;
• le transfert de capital pur d'au moins €1 500 000*, source : Diário da República, supprimé le 7 octobre 2023, consulté le 26 août 2026.

La modification portait sur les articles 3.º et 90.º-A de la Lei n.º 23/2007, la loi sur l'immigration, et a ensuite été intégrée dans le texte consolidé par le Decreto-Lei n.º 37-A/2024. La suppression et sa date sont corroborées par des analyses juridiques indépendantes concordantes et ne sont contestées par personne.

La portée est plus large que le simple achat direct, et c'est l'aspect que l'on néglige souvent

La loi n'a pas seulement supprimé les postes relatifs à l'immobilier. Elle prévoit que l'activité d'investissement éligible ne peut être orientée, directement ou indirectement, vers l'investissement immobilier.

Cette formulation est celle qui fait vraiment la différence. Elle écarte la voie des fonds comme solution de contournement, car un organisme de placement collectif dont le portefeuille est exposé à l'immobilier constitue un investissement dirigé indirectement vers l'immobilier. Une grande partie du marketing déployé entre 2023 et aujourd'hui a présenté les fonds comme le moyen de maintenir la voie immobilière sous une autre étiquette. La loi avait anticipé cette étiquette.

Ce qui reste ouvert

L'ARI en tant que tel n'a pas été aboli. Les voies encore accessibles aux nouveaux demandeurs sont :

• des parts d'organismes de placement collectif non immobiliers, généralement à €500 000*, source : Diário da República, consulté le 26 août 2026avec une maturité minimale de fonds de cinq ans*, source : Diário da República, consulté le 26 août 2026 et au moins 60%*, source : Diário da República, consulté le 26 août 2026 du portefeuille investi dans des sociétés ayant leur siège au Portugal ;
• du capital dans des sociétés portugaises, combiné à la création ou au maintien d'emplois ;
• l'investissement dans la recherche au sein du système scientifique et technologique national ;
• le soutien à la production artistique ou au patrimoine culturel national.

Aucune de ces options ne constitue un achat immobilier, et aucune ne peut être transformée en tel par un montage, ce qui est précisément l'objet de l'interdiction d'exposition indirecte.

Ce que conserve un titulaire antérieur à octobre 2023

Les titres accordés sous l'ancien régime, y compris ceux obtenus par l'immobilier, sont expressément préservés et peuvent être renouvelés sur leur base d'origine. L'abrogation s'applique aux nouvelles demandes ; elle ne remet pas en cause un titre déjà délivré.

Ainsi, un investisseur ayant acheté un appartement à Funchal en 2021 sous l'ancien régime détient quelque chose qui ne peut plus être créé aujourd'hui. Il vaut la peine de le préciser dans les deux sens : cela protège le titulaire existant, et cela ne constitue en rien une raison de croire que cette voie reste ouverte à l'achat.

Madeira n'a jamais eu son propre golden visa

L'ARI est national. Il n'y a jamais eu de programme propre à Madeira, de seuil régional, de quota insulaire ou de dérogation spécifique à l'archipel pour faible densité, et acheter à Funchal, Calheta ou Santana n'a jamais produit un droit de séjour qu'un achat à Lisbonne n'aurait pas produit.

Ce qui est véritablement régional dans un achat à Madeira est fiscal, non migratoire : la Région applique ses propres tranches d'IMT plutôt que le barème du continent, et un acheteur qui n'est pas résident fiscal au Portugal se voit facturer un taux fixe sur le logement au lieu de l'un ou l'autre barème, ce qui est l'un des nombreux endroits les indications émanant du continent donnent parfois discrètement le mauvais chiffre. La question de la résidence, pour toute personne qui n'est pas citoyenne de l'UE, passe désormais entièrement par les voies ordinaires de visa D.

Pourquoi les agences continuent de répondre à cette recherche

Une agence qui annonce un bien à Madeira assorti d'un golden visa décrit un régime qui a pris fin en 2023. Cela peut apparaître explicitement dans l'annonce. Le plus souvent, la formulation est plus discrète : options de résidence disponibles, une voie vers la résidence, ou éligible au golden visa. Le bien est réel ; le droit qui y est attaché ne l'est pas.

La version honnête est courte. Acheter une maison ici est une bonne raison d'acheter une maison ici. Ce n'est plus une voie vers un titre de séjour depuis le 7 octobre 2023, et quiconque fonde son projet sur ce titre a besoin d'un tout autre instrument. Quant à savoir s'il faut aussi s'attendre à obtenir un passeport portugais au bout du parcours, c'est une question distincte, devenue plus complexe en 2026.

Ce qui n'a pas pu être confirmé pour cette page

Le visualiseur HTML de dre.pt sert une coquille d'application JavaScript aux clients non-navigateurs, la Lei n.º 56/2023 a donc été lue dans le PDF officiel du Diário da República, 1.ª série, n.º 194 du 6 octobre 2023. L'URL est indiquée ici afin de pouvoir être vérifiée dans un navigateur, et le contenu a été corroboré par plusieurs analyses juridiques indépendantes de la modification.

C'est une base plus faible que la lecture du texte primaire qui sous-tend la plupart des chiffres de ce site, et elle est affirmée plutôt que dissimulée. Ce qui n'est pas mis en doute, c'est la fermeture elle-même, sa date, et le seuil d'exposition indirecte. Ce qui mérite d'être confirmé au regard du texte consolidé de la Lei n.º 23/2007 avant d'agir est le libellé actuel des voies qui restent ouvertes, puisque celles-ci ont été modifiées depuis 2023.